Resolución de 30 de junio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Mataró, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 43, a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.
| Marginal | BOE-A-2011-15760 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el notario de Mataró, don Pablo Martínez Olivera, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Madrid número 43, doña Irene Montolío Juárez, a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.
HECHOS
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Mataró, don Pablo Martínez Olivera, el 30 de diciembre de 2010 la sociedad «Reg Buildong Class, S.L.», dio en pago de su deuda a la «Caixa d’Estalvis Layetana» noventa y cuatro fincas integrantes de un edificio radicado en Madrid, en régimen de propiedad horizontal, por un valor global, solicitándose en el título la cancelación por confusión de las hipotecas que gravan las mismas.
En el apartado «situación arrendaticia», se manifiesta que cuarenta y seis de las fincas están arrendadas, siendo veintiséis de ellas de «renta antigua» y sometidas al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 43, fue calificada por la registradora, doña Irene Montolío Juárez, con la siguiente nota:
Antecedentes de Hecho...
III. No consta haberse efectuado notificación alguna a los arrendatarios a los efectos de los derechos de tanteo y retracto.
Fundamentos de Derecho
I. …
II. En cuanto al fondo de la cuestión, no cabe practicar la inscripción solicitada, por cuanto no se justifica haber realizado las notificaciones a los arrendatarios exigidas por los artículos 47, 48 y 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Dos son las posibles excepciones al cumplimiento de dicha exigencia; por un lado su aplicación a los supuestos de dación en pago de deuda, y por otra, el tratarse de la venta de todos los elementos que le pertenecen al arrendador en el mismo edificio.
III. Respecto de la primera, el artículo 47 dispone que: «1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador.
En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda.
Parece claro por tanto que, frente al criterio mantenido por la DGRN en su Resolución de 10 de diciembre de 2007, cuando, respecto de un arrendamiento sujeto a la LAU de 1994, señala que en la dación en pago de deuda no existe derecho de tanteo y retracto, por los siguientes argumentos: a) que la LAU vigente sólo reconoce tal derecho al arrendatario en los casos de venta (a diferencia de la Ley anterior, que incluía la cesión solutoria); b) que las normas reguladoras de tal derecho han de ser objeto de interpretación estricta; c) que, a pesar de las similitudes existentes entre venta y dación en pago, no por ello ambos negocios pueden ser identificados a todos los efectos; en los arrendamientos sometidos a la Ley de 1964 se reconocían expresamente los derechos de adquisición preferente («Tempus regit actum», entre otras muchas Sentencias de 23 de junio de 2008 y 16 de septiembre y 13 de diciembre de 2010), en los supuestos de dación en pago como el que nos ocupa.
-
Respecto de la segunda, la cuestión se concreta en determinar si lo que se da en pago es un edificio en su totalidad (en este caso todas las fincas que le pertenecen al arrendador en el edificio, no la totalidad de las fincas pues una de ellas ya había sido vendida), o por el contrario un conjunto de fincas agrupadas.
No se recogía en la citada Ley de 1964 una previsión similar a la que contiene la ley actual (art. 25.7) que excluye el derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble. La Jurisprudencia en este sentido ha ido evolucionando desde una perspectiva inicial de mayor proteccionismo de los arrendatarios hasta un progresivo refuerzo de la tutela del arrendador.
Así las sentencias parten de la idea básica de que «existe un criterio jurisprudencial mayoritario conforme al cual no procede el derecho de retracto ni el de tanteo cuando el arrendador enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el arrendatario», (sentencias de 29 de noviembre de 1962, 23 de marzo de 1964; 29 de septiembre de 1964, 13 de octubre de 1964, 6 de marzo de 1965, 19 de octubre de 1966, 9 de diciembre de 1970, 30 de abril de 1985 […], 24 de junio de 1994 […], 8 de octubre de 1998 […], 10 de junio de 2003 […], etc.), para matizar en las más recientes que no dispone el arrendatario de los citados derechos cuando la enajenación afecta a la totalidad de la finca y el arrendatario ocupa solo una parte de ella.
En el mismo sentido se pronuncia la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de diciembre de 1996, según la cual no proceden los derechos de tanteo y retracto arrendaticio, cuando no hay coincidencia entre el objeto del arrendamiento y el de la transmisión al ser aquél parte integrante de una unidad superior originaria que se transmite como una sola finca.
Pero la más reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, viene a aclarar e reinterpretar sus pronunciamientos en sentencia de 10 de noviembre de 2010, precisamente dictada en un recuso de casación en el que se alegaban como motivos de interés casacional: 1. La oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo citando al efecto las sentencias de 8 de abril de 2000, 22 de septiembre de 2203, 6 de abril de 1995 y 29 de noviembre de 1962. Y 2. Cuando un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal y se dota a cada una de las fincas resultantes de una naturaleza independiente, no existe un edificio que se pueda transmitir como una unidad patrimonial única, sino que podrán enajenarse cada uno de los pisos o locales de manera independiente, por lo que pese a que se transmiten varias de esas unidades de manera agrupada, procede el retracto conforme a lo dispuesto en el artículo 47.1 LAU 1964.
Así, el Tribunal Supremo, estimando el motivo de casación y analizando sentencias previas, señala que el derecho de retracto es negado al arrendatario cuando, en virtud de su contrato de arrendamiento, ocupa tan sólo una parte del local, pero no en aquellos supuestos en los que el arrendamiento ha quedado constituido sobre una unidad independiente, pese a que la compra haya recaído sobre todas y cada una de las fincas que...
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