Resolución de 24 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arcos de la Frontera a inscribir una escritura de compraventa.
| Marginal | BOE-A-2011-20070 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por doña R. B. J, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Arcos de de la Frontera, don Luis Francisco Monreal Vidal, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 21 de octubre de 2005 ante el notario de Jerez de la Frontera, don Mariano Toscazo San Gil, número 2.363 de protocolo, don C. L. R. vende a doña R. B. J una participación indivisa de 4,4994 por ciento de la finca registral 15.781.
II
Copia autorizada de dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Arcos de la Frontera el día 23 de mayo de 2011, asiento 221 del diario 115, y fue calificado con la siguiente nota: «Registro de la Propiedad de Arcos de la Frontera. Pongo en su conocimiento que, con fecha de hoy y en relación al título referido, ha sido emitida por el registrador que suscribe la siguiente calificación: Antecedentes de hecho: Primero.–Con relación a la escritura pública de veintiuno de octubre de dos mil cinco autorizada por el notario de Jerez de la Frontera Don Mariano Toscano San Gil. nº 2363 de su protocolo, presentada en el Registro de la Propiedad de Arcos de la Frontera a las 9 horas y treinta minutos de hoy, asiento 221, Diario 115 debidamente acreditado el pago del impuesto, en la que don C. L. R. transmite intervivos una cuota proindíviso de la finca 15.781 de Arcos de la Frontera. Segundo.–La finca registra 15.781 tiene la calificación urbanística de no urbanizable, y a la participación indivisa transmitida le corresponde teóricamente, en relación con la total, una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente para Arcos de la Frontera, y sin que al efecto se haya autorizado la transmisión mediante el otorgamiento de la correspondiente licencia urbanística o declaración de ínnecesariedad. Tercero.–El 30 de septiembre de 2010 se notificó al Ayuntamiento de Arcos de la Frontera la presentación del título conforme a lo que preceptúa el artículo 79 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, recibiéndose en el Registro escrito de contestación de la sr. alcaldesa del Ayuntamiento de fecha veintitrés de febrero último, en el que se declara ilegal la urbanización y se pide que no se inscriba el título sin la correspondiente licencia municipal de segregación. Cuarto.–Previo examen y calificación del citada documentación, al amparo de lo previsto en los artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y artículos 98 y concordantes del Reglamento Hipotecario, el registrador que suscribe ha resuelto suspender la inscripción de la copia de la escritura pública presentada por los defectos que se señalan a continuación, con arreglo a los siguientes Fundamentos de derecho: Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaría; 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de 2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía; 8 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio de 1997, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1999, y 16 de octubre de 2000, 5 de junio de 2001, 29 de octubre y 18 de noviembre de 2003, 22 de abril y 23 de julio de 2005 y 3 de diciembre de 2009: Primero.–Principio de calificación registral. Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose la calificación -entre otros extremos- a «los obstáculos que surjan del Registro», a «la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción», a «las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos» y a «la no expresión, o la expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad». Segundo.–En el título que se califica se transmite una participación indivisa de una finca que en el Registro aparece descrita como rústica. Esta transmisión, junto a otras diecinueve que se encuentran igualmente presentadas en el Registro y que suponen el 96,2935% de la finca, pone de manifiesto, no una mera sospecha, sino una auténtica parcelación urbanística sobre suelo no urbanizable, declarada expresamente ilegal por el propio Ayuntamiento de Arcos de la Frontera. Y aunque la Resolución de la Dirección-General de los Registros y del Notariado de 30 de enero de 2008 señaló que «la correcta interpretación del art 79 del RD 1093/1997 exige que, para que se produzca el cierre definitivo del Registro respecto del acto parcelatorio realizado sin licencia, el acuerdo de incoación de expediente de disciplina urbanística sea presentado en el Diario antes del plazo de cuatro meses contados desde la nota marginal acreditativa de la remisión de la documentación al Ayuntamiento», la severidad con la que la Ley de Andalucía sanciona las parcelaciones ilegales sobre suelo rústico –nulidad absoluta– impone el cierre del registro aun cuando la notificación se recibiera después pero vigente el asiento de presentación. Tercero.–Necesidad de licencia como requisito de validez del acto de parcelación. El artículo 96 del antiguo T. R, de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, vigente hasta la asunción de las competencias urbanísticas por la Comunidad Autónoma de Andalucía según la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, prohibía ya las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable. Con antecedente en ese precepto, el actual artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (BOJA n.º 154, de 31 de diciembre) dispone: «3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento. 4. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. (...) El artículo 68, relativo al régimen de las parcelaciones urbanísticas, concluye diciendo que en «terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas». El mismo criterio sigue el artículo 13.2 del TR de la Ley del suelo estatal (Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, a la que sigue el Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio) al establecer que «2. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo las que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística». El artículo 8 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía adopta la precaución de equiparar a los actos de división los de «constitución de proindivisos», al decir que «están sujetos a previa licencia urbanística municipal, (...) a. Las parcelaciones urbanísticas a que se refiere la sección sexta del Capítulo II del Título I de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, salvo que estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados o sean objeto de declaración de innecesariedad de la licencia. Conforme a lo dispuesto en el artículo 66 de la ley 7/2002, de 17 de diciembre, se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en tos que, mediante la (...) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en la legislación para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate. Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. (...) En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos (...)». Para los meros actos de segregación o división de terrenos no urbanizables que no implique parcelación, el artículo 52 de la Ley 7/2002 de Andalucía exige licencia de segregación o declarado municipal de innecesariedad, en...
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