ORDEN DE 30 DE NOVIEMBRE DE 1994 sobre Normas de Valoracion de Bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
| Marginal | BOE-A-1994-27365 |
| Sección | I - Disposiciones Generales |
| Emisor | Ministerio de Economia |
| Rango de Ley | Orden |
La presente Orden tiene por objeto establecer los criterios, métodos, procedimientos e instrucciones técnicas a los que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles siempre que los mismos estén destinados a alguna de las finalidades que en ella se señalan. Dicho cálculo se regula actualmente por la Orden de 28 de julio de 1989, sin embargo, para proceder a la valoración de bienes inmuebles fuera del ámbito del mercado hipotecario es necesario realizar determinadas adaptaciones.
Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificultaría la realización de las valoraciones y la futura comprobación de las mismas, parece oportuno recoger en un solo texto todas las normas sobre esta materia, sin perjuicio de establecer determinadas peculiaridades con base al principio de finalidad, lo que se posibilita al contemplar diversos procedimientos de aplicación de los métodos de capitalización y residual, así como la fijación de tasas de actualización inmobiliarias y financieras.
La Orden se estructura en una parte dispositiva y cinco anexos, adaptando su terminología, clasificaciones y definiciones al Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbanística.
El Reglamento de ordenación del seguro privado aprobado por el Real Decreto 1348/1985, de 1 agosto, permite la tasación de los inmuebles destinados a las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras por entidades homologadas para la valoración de bienes en el mercado hipotecario, sin perjuicio de las comprobaciones que de estas tasaciones pueda realizar el Ministerio de Economía y Hacienda. Con esta finalidad, en el anexo 5 de la presente Orden, además de establecerse determinadas normas específicas de valoración, se recogen otras de carácter procedimental para llevar a cabo dicha comprobación.
En uso de las habilitaciones contenidas en el artículo 37.4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, de regulación del mercado hipotecario modificado por el Real Decreto 1289/1991, de 2 de agosto, en la letra c) del apartado 1 del artículo 66 del Reglamento de ordenación del seguro privado aprobado por Real Decreto 1348/1985, de 1 de agosto, según redacción dada a dicho precepto por Real Decreto 1126/1991, de 28 de junio, y en el artículo 74 del Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo, por el que se modifica el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva, precisándose el régimen de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria, este Ministerio ha tenido a bien disponer:
Primero. Ambito de aplicación.
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Se aprueban los criterios, métodos, procedimientos e instrucciones técnicas recogidos en los anexos a la presente Orden a los que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles a los siguientes efectos:
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Garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982 de 17 de marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991, de 2 de agosto.
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Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Reglamento de Ordenación del Seguro Privado, aprobado por Real Decreto 1348/1985, de 1 de agosto.
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Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo.
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Cuando las sociedades de tasación homologadas y las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación realicen una tasación para una finalidad distinta a la señalada en las letras anteriores indicarán en su informe, de forma destacada, si la misma se ajusta a lo establecido en esta Orden.
Segundo. Normas específicas.
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A los efectos de lo previsto en la letra b) del apartado 1 de la norma primera se aprueban las normas de procedimiento e instrucciones de valoración específicas que se recogen en el anexo 5 de la presente Orden.
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A los efectos de lo previsto en la letra c) del apartado 1 de la norma primera:
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Se exigirá además de lo señalado en esta Orden cualquier otra documentación que sea exigida en función de la normativa específica.
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El certificado de tasación cuyo contenido se regula en el anexo 3.II deberá emitirse obligatoriamente y en la misma fecha que el informe de tasación.
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Si existiesen condicionantes al valor de tasación, la sociedad gestora o la sociedad de inversión deberá facilitar a la sociedad de tasación, en el plazo de diez días hábiles, la información necesaria y la realización de las comprobaciones mínimas que permitan la supresión de los condicionantes.
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Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria expresen un valor condicionado, la institución no podrá comprar el inmueble en cuestión en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia y así lo haya certificado la sociedad tasadora.
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Se habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta Orden, a efectos de su aplicación con esta finalidad.
Tercero. Normas complementarias.
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Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas para cualesquiera de las valoraciones a que se refieren las letras a), b) y c) de la norma primera deberán valorar con prudencia los inmuebles y redactar con veracidad los informes y certificados que emitan a los efectos anteriores. En todo caso, les será de aplicación el régimen de infracciones y sanciones contemplado en la disposición adicional décima de la Ley 3/1994, de 14 de abril, en los términos previstos en la misma.
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Los principios recogidos en el anexo 1 se utilizarán como criterios de interpretación y, en su caso, de integración de las normas de la presente Orden. A efectos de ésta se utilizarán las definiciones que se recogen en el mismo.
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Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar cada uno de dichos elementos conforme a la normativa específica correspondiente, obteniéndose el valor total del inmueble como suma de los calculados para los distintos elementos que lo integran.
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Para que el valor mencionado en el apartado 1 de la norma primera pueda ser utilizado a los efectos en ella señalados, ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante. No obstante y a efectos del apartado 1.a), de dicha norma, podrán utilizarse los informes o certificados que contengan las condiciones previstas en las letras b) y c) del número 2 del apartado V del anexo 3, o en los que no se hubiera dispuesto de la documentación a que se refiere la letra e) del apartado IV de dicho anexo, siempre que previamente a la formalización de la hipoteca se hubiere transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes.
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El informe técnico de tasación elaborado de acuerdo con lo establecido en la presente Orden caducará a los seis meses contados desde la fecha del mismo.
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Las tasas anuales mínimas y las primas de riesgo que se recogen, respectivamente, en los apartados III.2 y en el IV.1 del anexo 2 serán revisadas anualmente por la Dirección General del Tesoro y Política Financiera, previo informe de la Dirección General de Seguros, Banco de España y Comisión Nacional del Mercado de Valores, tomando como criterios básicos la evolución del mercado inmobiliario y de los tipos de interés de la deuda pública a largo plazo, el índice de precios al consumo y cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en el valor de las mencionadas tasas y primas.
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El tipo de interés y las tablas actuariales utilizados en los cálculos para determinar el valor de mercado del derecho de uso y habitación podrán ser revisados periódicamente por la Dirección General de Seguros.
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Los inmuebles localizados en España se valorarán en pesetas. Para los inmuebles localizados fuera de España se utilizará como tipo de cambio la media de los publicados por el Banco de España:
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En la fecha de la tasación o, en su caso, en el día anterior más próximo a ella, o
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En los últimos treinta días hábiles anteriores a la fecha de la tasación.
Cuando la tasación se realice a los efectos de lo previsto en el apartado 1.c), de la norma primera, deberá aplicarse en todo caso la letra a) de este apartado.
Cuarto. Entrada en vigor.
La presente Orden entrará en vigor el 1 de enero de 1995 salvo a efectos de lo previsto en el apartado 1.a), de la norma primera que lo hará el 1 de abril de 1995.
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Se modifica la letra a) del artículo 17.1 de la Orden de 24 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, que quedará redactada como sigue:
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Los bienes inmuebles se valorarán de acuerdo con los criterios establecidos en el artículo 35 del Reglamento de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, aprobado por Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, y sus normas de desarrollo.
Los valores de los inmuebles que hubiesen sido asignados a los efectos de lo previsto en el apartado 1.b), de la norma primera por los servicios técnicos de la Dirección General de Seguros o por una Sociedad de tasación homologada con anterioridad a la fecha de entrada en vigor de la presente Orden deberán ser revisados en los siguientes plazos:
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Los valores asignados en el período comprendido entre el 1 de enero de 1990 y el 31 de diciembre de 1991, antes del 31 de diciembre de 1995.
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Los valores asignados en el transcurso de los ejercicios 1988, 1989 y 1992, antes del 31 de diciembre de 1996.
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