Resolución de 5 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada nº 2, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria.
| Marginal | BOE-A-2016-8819 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por doña M. J. R. G., procuradora de los tribunales, en nombre y representación de «Real Estate Ventures Spain, S.L.», contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Granada número 2, don Juan Lucas García Aponte, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria.
Hechos
I
En decreto de adjudicación, de fecha 11 de enero de 2016, dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Granada, en sede del procedimiento de ejecución hipotecaria número 1634/2012, se adjudicó a «Real Estate Ventures Spain, S.L.», por cesión del remate, la finca registral número 2.186 del Registro de la Propiedad de Granada número 2.
II
Presentado testimonio del citado decreto, en unión de instancia de fecha 25 de febrero de 2016, con firma legitimada en Madrid el día 16 de marzo de 2016, y de instancia de fecha 4 marzo de 2016, con firma legitimada en Madrid el día 4 de marzo de 2016, en el Registro de la Propiedad de Granada número 2, fue objeto de la siguiente calificación: «Hechos I El día siete de abril de dos mil dieciséis fue presentado el documento de arriba referenciado causando el asiento número 159 del diario 62, en virtud del cual en el Juzgado 1ª Instancia Nº 14 de Granada, a instancia de Banco Santander, S.A., se siguen autos de ejecución hipotecaria número 1634/2.012, contra don M. S. R. y doña M. B. C. G., por el que se adjudica a Real Estate Venture Spain, S.L., por cesión del remate la siguiente finca: Urbana (…) registral la finca número 0/2186. Se acompaña: - Instancia de fecha 25 de febrero de 2016 con firma legitimada en Madrid el día 16 de maro de 2016, cuya entrada es la número 1410. - Instancia de fecha 4 marzo de 2016 con firma legitimada en Madrid el día 4 de maro de 2016, cuya entrada es la número 1411, y de testimonio del poder otorgado en escritura en Santander el día tres de junio de dos mil catorce, ante el Notario Don Juan de Dios Valenzuela García, número 1044 de protocolo, por el Notario de Madrid Don Luis Pérez Escolar Hernando, el día 7 de marzo de 2016, cuya entrada ha causado el número 1412 II Que el Registrador que suscribe, en base al principio de Calificación Registral que dimana del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, en el ejercicio de las funciones que legalmente tiene conferidas en cuanto al control de la legalidad de los documentos que acceden al Registro de la Propiedad, emite con esta fecha calificación negativa teniendo en cuenta las consideraciones jurídicas que resultan de los siguientes fundamentos de derecho. Fundamentos de Derecho I 1º.–Según consta en el Testimonio del Decreto, por resolución de trece de Diciembre de dos mil doce, se despachó ejecución hipotecaria en reclamación de treinta y siete mil cuatrocientos noventa y cinco euros con un céntimo (37.495,1 euros) en concepto de principal, ochocientos cincuenta y nueve euros con diecinueve céntimos de intereses ordinarios e intereses moratorios vencidos y gastos, más otros seis mil setecientos cincuenta euros (6.750 euros) de intereses y costas de ejecución. Solicitada la adjudicación de la finca por la totalidad de la deuda, esto es, cuarenta y ocho mil cuatrocientos sesenta y dos euros con cuarenta y dos céntimos, en atención a los intereses, gastos y costas, fueron liquidados aquellos y tasadas estas, aprobadas finalmente en siete mil setecientos euros con cuarenta y un céntimos (7.700,41 euros) y dos mil cuarenta y nueve euros con sesenta y cuatro céntimos (2.049,64 euros). Dado que la finca se adjudica por la cantidad de 48.104,34 euros, cantidad que adeudada por todos los conceptos, es necesario que consten perfectamente desglosadas e individualizadas las cantidades correspondientes a principal así como los intereses ordinarios y moratorios devengados durante la tramitación del procedimiento y tasación de costas. Para poder determinar en consecuencia, con exactitud, el importe de la adjudicación que esta hipotecariamente garantizado, impidiendo por ello la calificación del Registrador sobre la posibilidad de que las cantidades reclamadas por todos y cada uno de los conceptos excedan del límite de la respectiva cobertura hipotecaria, máxime cuando existen terceros titulares registrales posteriores a la hipoteca que se ejecuta. Artículos 551.2.3, 57, 654 y 672 de la L.E.C.; artículos 132 números 3º y 4º de la Ley Hipotecaria. Al ser la adjudicación por lo que se le adeuda por todos los conceptos hay que tener en cuenta que seguían el artículo 671 de la L.E.C. tratándose la finca hipotecada de una vivienda debe indicarse expresamente por la autoridad judicial que la misma no es la vivienda habitual de los ejecutados pues de ser así, cfr dicha artículo 771 ‘‘... Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicara en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3’’. Se requiere aclaración al respecto, puesto que en el encabezamiento del mandamiento consta como ejecutada Doña M. B. C. y según la inscripciones 9ª y 10ª dicha señora ostenta un derecho de uso sobre la vivienda lo cual parece indicar que si es su vivienda habitual. 2º.–Asimismo, en la citada finca, según su inscripción 9ª de fecha 4 de marzo de 2005, consta inscrito como medida provisional un derecho de uso y disfrute de esta finca como vivienda familiar a favor de Doña M. B. C. G. y de sus dos hijos menores, medida provisional convertida en definitiva concretándose la identidad de los menores (resolución de la D.G.R.N. 19 de mayo de 2012) con atribución del uso de esta finca como vivienda familiar a favor de Doña M. B. C. G. y de sus dos hijos menores Don M. y Don A. S. R., según la inscripción 10ª de fecha 17 de junio de 2013. Existiendo terceros poseedores en cuanto a dicho derecho de uso, antes de extenderse la nota marginal de expedición de certificación de cargas para el procedimiento de ejecución (de fecha 15 de enero de 2013), debieron ser demandados y requeridos de pago todos ellos junto con la parte deudora hipotecante cfr. a los Artículos 685, 686 de la L.E.C. y 132.1º de la Ley Hipotecaria. Aunque la identidad de los menores se concretó en la inscripción 10ª de fecha posterior a la nota marginal de expedición de certificación para ejecución de la hipoteca, su derecho de uso si constaba inscrito antes de dicha nota marginal pues trae causa de la inscripción 9ª que si es anterior a la nota marginal. Del Decreto solo se desprende haberse realizado a Doña B. las notificaciones a que se refiere el artículo 132.2 de la Ley Hipotecaria. Se solicita por tanto aclaración expresa sobre si la citada señora (que figura como ejecutada en el encabezamiento del mandamiento) fue requerida de pago y efectivamente demandada, así como que lo fueron también sus citados hijos Don M. y Don A. S. R., como terceros poseedores. como exigen los artículos 132 de la Ley Hipotecaria y 685.1 y 686 de la L.E.C. que se refieren no solo a las personas que han de ser requeridas sino también a aquellos que han de ser demandados. De este modo, se atribuye la legitimación pasiva, en un ámbito que la doctrina ha calificado de litisconsorcio pasivo necesario, del deudor, del hipotecante no deudor y del tercer poseedor si existieren, y siendo dicho extremo calificable por tratarse de un trámite esencial del procedimiento y surgiendo además el obstáculo del tracto registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013 sienta ‘‘doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art.24.1 CE) tiene la inscripción registral y su publicidad’’ en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en especial ‘‘la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal’’ en este tipo de procedimientos ‘‘en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad’’. De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que este conoce el contenido de la titularidad publicada entendiéndose conforme a la Ley Hipotecaria y según ha declarado reiteradamente la D.G.R.N, que han acreditado su adquisición quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Artículo 24 de la Constitución española. Artículos 1, 13, 17, 18, 20, 32, 34, 40, 82, 130, 132 y 145 de la Ley Hipotecaria. Artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Artículos 538.1.3, 568, 659, 661, 675, 681.1, 685, 686 y 689 de la L.E.C. Sentencia del Tribunal Constitucional -Sala Primera- número 79/2013, de 8 abril; Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004. Resoluciones de la D.G.R.N, de 13 de noviembre de 2012, 18 de noviembre de 2013, 12 de noviembre de 2014, 9, 23 de marzo, 8 de abril y 11 de noviembre de 2015. 3º.–Asimismo, debe tenerse en cuenta que según consta en la citada inscripción 10ª, donde consta inscrito ese derecho de uso y disfrute, el mismo sólo se extinguirá por nueva resolución judicial que así lo declare. Por ello, será necesario que en el mandamiento de cancelación de cargas se ordene expresamente su cancelación, dada la especial naturaleza del derecho de uso atribuido en situaciones de crisis matrimonial y la previsión judicial sobre su subsistencia que consta en el Registro. Artículo 83 de la Ley Hipotecaria...
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