Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora accidental del registro de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.
| Marginal | BOE-A-2020-8803 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don Diego Zozaya Irujo, notario de Corcubión, contra la nota de calificación de la registradora accidental del registro de la Propiedad de Corcubión-Muros, doña Alejandra Castaño Verde, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 13 de febrero de 2019 ante el notario de Corcubión, don Diego Zozaya Irujo, con el número 190 de protocolo, se vendió, junto a otra finca que a estos efectos no interesa, tres fincas no inmatriculadas en el término municipal de Mazaricos (A Coruña). Dicha escritura fue objeto de una diligencia de aclaración de fecha 11 de marzo de 2019, en que los intervinientes de la escritura aclarada manifestaban que dichas tres fincas forman todas un solo conjunto de construcciones, que está bajo la misma referencia catastral, y de una diligencia de rectificación de fecha 25 de septiembre de 2019, en la que con arreglo al artículo 153 del Reglamento Notarial se describían los linderos de cada una de dichas tres fincas, que por error no se habían hecho constar en la escritura. Se acompañaba un acta de requerimiento para la declaración de notoriedad para la inmatriculación de finca del artículo 205 de la Ley Hipotecaria autorizada por el mismo notario de Corcubión don Diego Zozaya Irujo el día 22 de agosto de 2019, número 979 de su protocolo, a efectos de la inmatriculación de las reiteradas tres fincas, a requerimiento de los compradores en la citada escritura de compraventa, finalizada mediante acta autorizada por el mismo notario de Corcubión don Diego Zozaya Irujo el día 5 de septiembre de 2019, número 1.059 de su protocolo, en la que se declara ser notorio que el vendedor de dichas tres fincas era dueño de las mismas desde hace más de un año de la fecha de la compraventa por la cual los requirentes adquirieron las propiedades.
II
Presentadas dichas escritura y actas en el Registro de la Propiedad de Corcubión-Muros, fueron objeto de la siguiente nota de calificación, de fecha 22 de octubre de 2019: «Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Calificado por doña Alejandra Castaño Verde, Registradora de la Propiedad accidental del Registro de la Propiedad de Corcubión-Muros, previo examen y calificación del documento presentado por doña M. A. C. C., el día 03/10/2019, bajo el asiento número 1470, del tomo 54 del Libro Diario y número de entrada 6559, que corresponde al documento otorgado por el notario de Corcubión don Diego Zozaya Irujo, con el número 190/2019 de su protocolo, de fecha 13/02/2019, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: En dicho documento se lleva a cabo la venta de tres edificaciones diseminadas en su ubicación y cuya inmatriculación se solicita. Se complementa el título con acta de notoriedad. 1. Las tres edificaciones cuya inmatriculación se solicita se encuentran separadas entre sí, y rodeadas por una finca rústica que se encuentra en zona afecta a proceso de concentración parcelaria. Dichas edificaciones no son agrupadas ni forman unidad funcional y carecen de catastro individualizado para cada una de ellas que permitan la inmatriculación en los términos en que se encuentra redactado el documento toda vez que carecen de un catastro individualizado para cada una de las fincas cuya inmatriculación se pretende y carecen del mismo. 2. La finca cuya inmatriculación se pretende está afectada en parte por la zona protegida Red Natura 2000. Fundamentos de Derecho: 1. Artículo 18 de la Ley Hipotecaria, artículo 98 del Reglamento hipotecario, artículo 199 y 205 de la Ley Hipotecaria, artículo 298 del Reglamento hipotecario, Resolución de la Dirección general de los Registros y del Notariado de 2 de junio de 2005, 5 de enero de 2008 y 7 de abril de 2009. Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose la calificación –entre otros extremos– a «los obstáculos que surjan del Registro», a «la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción», a las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos» y a «la no expresión, o la expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad. El artículo 205 de la ley hipotecaria señala a este respecto que serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. Es, por tanto, requisito necesario para la inmatriculación la aportación de certificación catastral para cada una de las fincas cuya inmatriculación se solicita que necesariamente ha de ser individualizada para cada una de las edificaciones no siendo posible la inmatriculación de las mismas con el certificado catastral aportado. 2. Tras la comprobación de la situación de la certificación catastral descriptiva y gráfica en la aplicación de bases gráficas homologada a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria se advierte que la finca está situada en parte sobre zona sometida a las Leyes 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad y 5/2019, de 2 de agosto, del patrimonio natural y de la biodiversidad de Galicia. Esta afección tiene dos consecuencias: En primer lugar, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley gallega: "1. Los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que conlleven la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles ubicados total o parcialmente en el ámbito de una reserva natural, un parque, un monumento natural, un humedal protegido o un paisaje protegido se someten a los derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración autonómica de Galicia. Quedan excluidos de esta facultad todos los inmuebles incluidos en espacios pertenecientes a la categoría de espacio protegido Red Natura 2000 competencia de la Comunidad Autónoma de Galicia y en los cuales no concurra otra categoría de las relacionadas en el párrafo anterior. 2. El plazo de ejercicio del derecho de tanteo será de tres meses, a contar a partir de la notificación fehaciente del precio y de las condiciones esenciales de la transmisión pretendida que la persona transmitente debe efectuar a la consejería competente en materia de conservación del patrimonio natural. Transcurrido dicho plazo sin que la consejería haya notificado a la persona transmitente el ejercicio del derecho de tanteo, la transmisión pretendida podrá llevarse a cabo. 3. El derecho de retracto podrá ejercerse dentro del plazo de un año, a contar desde la notificación o la fecha en la que la consejería competente en materia de conservación del patrimonio natural tuviera conocimiento fehaciente de la transmisión. 4. Se estará a lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 40.2 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del patrimonio natural y de la biodiversidad, respecto a la inscripción de los documentos por los que se transmitan derechos reales sobre los bienes previstos en este artículo”. Y conforme a dicho artículo 40.2 de la Ley estatal “1. La declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados intervivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior. 2. Para facilitar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, el transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dentro del plazo que establezca la legislación de las Comunidades autónomas desde dicha notificación, la administración podrá ejercer el derecho de tanteo obligándose al pago del precio convenido en un período no superior a un ejercicio económico. La Comunidad autónoma podrá ejercer, en los mismos términos previstos para el derecho de tanteo, el de retracto en el plazo que fije su legislación, a partir de la notificación o de la fecha en que tenga conocimiento fehaciente de la transmisión. Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos señalados en este apartado”. Por tanto, al tratarse de una compraventa de terrenos sujetos a Red Natura 2000 ha de acreditarse la notificación a la Administración autonómica gallega a los efectos del ejercicio del tanteo y retracto regulados en los artículos citados. En segundo lugar, y en cuanto a las...
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