Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de La Unión n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa de finca en ejercicio unilateral de opción de compra inscrita sobre la misma.
| Marginal | BOE-A-2019-8480 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don A. A. C. contra la negativa de la Registradora de la Propiedad interina de La Unión número 2, doña Marta Amat Garrido, a inscribir una escritura de compraventa de finca en ejercicio unilateral de opción de compra inscrita sobre la misma.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 23 de noviembre de 2017 por el Notario de Barcelona, don Sergi González Delgado, con el número 3.145 de protocolo, las mercantiles «Cucala i Faura, S.L.», y «Loreto 17, S.L.», ejercitaron de manera unilateral un derecho de opción de compra inscrito sobre la finca registral número 35.016 de Cartagena, de acuerdo con lo pactado en escritura autorizada por el mismo Notario citado el día 25 de noviembre de 2016, con el número 3.469 de protocolo, y daban por perfeccionada la compraventa de la misma. En cuanto al pago del precio convenido para la compraventa, parte del mismo, 31.000 euros, se afirmaba que correspondía a la prima de la opción de compra y que fue satisfecho en la forma establecida en la escritura de concesión de la misma y, en cuanto a la cantidad restante, era retenida por la parte compradora para el pago del capital pendiente de amortizar de dos préstamos hipotecarios que gravaban la finca, sin que de la escritura resultase que se hubiera acreditado dicho saldo pendiente. Según diligencia extendida en la escritura en fecha 27 de noviembre de 2017, el Notario autorizante remitió a la concedente copia simple de la escritura por correo con acuse de recibo, que fue devuelto como «desconocido». Se protocolizaba asimismo en la escritura copia del acta de remisión de documento por burofax autorizada por el mismo Notario de Barcelona, don Sergi González Delgado, el día 25 de octubre de 2017, con el número 2.853 de protocolo, mediante la que los titulares de la opción notificaban a la concedente su intención de ejercitar la opción de compra; y copia de otra acta autorizada por el mismo Notario, el día 20 de noviembre de 2017, con el número 3.085 de protocolo, en la que, por requerimiento efectuado mediante acta autorizada por el Notario de Cartagena, don Pedro Eugenio Díaz Trenado, el día 14 de noviembre de 2017, con el número 2.030 de protocolo, instado por la concedente de la opción, requería a su vez a las mercantiles titulares de la opción para comunicarles que la concedente daba por resuelto el contrato de opción de compra sobre la finca por incumplimiento de pago de parte de la prima o precio de la opción. Este último requerimiento fue a su vez contestado de vuelta por las mercantiles titulares de la opción a la concedente.
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de La Unión número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
Previo examen y calificación del precedente documento la Registradora interina que suscribe, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por los defectos de no ajustarse el ejercicio unilateral del derecho de opción a los requisitos pactados e inscritos (en concreto en cuanto al pago del precio y la notificación al concedente), no expresarse la proporción en que los compradores adquieren el dominio de la finca. y no acreditarse el pago o comunicación al ayuntamiento del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, y ello en base a los siguientes:
Hechos
1. Mediante escritura de 25 de noviembre de 2016 Doña P. A. F., con domicilio en (…), debidamente representada por Don J. L. M. A., con domicilio en (…), concedió un derecho de opción de compra por un plazo que vencía el 26 de noviembre de 2017, sobre una vivienda de su propiedad (registral 35.016) a favor de las mercantiles Cucala i Faura SL y Loreto 17 SL, por partes iguales. Estando gravada dicha finca con dos hipotecas y una anotación preventiva de embargo, e incorporándose sendos certificados extendidos en papel común por una apoderada del banco sin invocar poder alguno y cuya firma: no consta legitimada en los que se expresaba el saldo pendiente de dichas hipotecas a fecha 23 de noviembre de 2016, advirtiéndose que dichos importes lógicamente eran susceptibles de variación con posterioridad a la fecha indicada en función de lo pactado en la escritura de préstamo y de la actuación de las partes.
2. En dicha escritura de opción se pactó como prima o precio de la opción el de 31.000 € que se pagaron mediante siete cheques que se testimoniaban. si bien la concedente no dio carta de pago por los mismos. Además, en ningún lugar de la escritura se expresaba que dicha prima de la opción formara parte del precio de la eventual compraventa a celebrar en el futuro en ejercicio de dicha opción.
3. Así mismo en dicha escritura de opción se pactó, y así se reflejó en el Registro, que la escritura de compraventa en ejercicio del derecho de opción se sujetaba, entre otras, a la siguiente condición:
El precio de compraventa de la finca 35.016 será la suma de 145.471,73 € cantidad que la parte optante/compradora deberá satisfacer en el momento que se ejercite la opción de compra, bien en cheques o transferencia bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios que pudiere haber suscritos, bien mediante compensación total o parcial de créditos o deudas futuras contraídas con la parte optante, bien mediante su consignación notarial, y en general por cualquier forma admitida en Derecho a elección de la parte optante/compradora.
Como se ha dicho antes no se pacta en la escritura que de dicho precio de la compraventa de 145.471,73 € se deba descontar el importe de la prima de la opción.
4. Por último consta en dicha escritura, y así se inscribió, que pactándose la opción como derecho real esta se ejercitaría:
– bien mediante notificación fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro del plazo, en la que se fijará por la parte optante día, hora y notaría para autorizar la escritura de compraventa.
– bien mediante el ejercicio y comparecencia unilateral de la parte optante/compradora para el caso que la parte concedente/vendedora no atendiese a la notificación referida en el plazo de una semana o no compareciere ante el Notario designado, o lo hiciese sin la documentación necesaria (cédula de habitabilidad, certificación energética) o no firmase la escritura por cualquier otro motivo, debiendo acompañarse a la correspondiente escritura acta de notificación o requerimiento y debiéndose cumplir en este segundo caso todos los requisitos establecidos a respecto del ejercicio unilateral de la opción de compra por la legislación aplicable y la Dirección General de los Registros y del Notariado. Así mismo se pactó que el otorgamiento de la escritura de compraventa se notificaría notarialmente al concedente de la opción en su expresado domicilio. Y las partes, a efectos de notificaciones y requerimientos designaban como domicilio los indicados en la comparecencia de la escritura.
5. Así las cosas se presenta ahora en el Registro una escritura autorizada por el Notario de Barcelona don Sergi González Delgado el 23 de noviembre de 2017, protocolo 3145, de compraventa en ejercicio unilateral de opción de compra en la que las mercantiles optantes debidamente representadas y acogiéndose a lo pactado en la escritura de opción anteriormente reseñada, ejercitan unilateralmente dicho derecho de opción y dan por perfeccionada la compraventa de la finca 35016, sin expresar la proporción en que adquieren dicha finca, y sin que conste el pago o comunicación al Ayuntamiento de Cartagena del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.; la escritura que nos ocupa, ha sido presentada nuevamente en este Registro a las nueve horas y cinco minutos, del día 14/1/2019, causando el asiento 12 del diario 123.
En dicha escritura de compraventa en ejercicio unilateral de la opción se dice que el precio de la compraventa fue fijado en la cantidad de 145.471,73 € y que parte del mismo ha sido satisfecho previamente de la siguiente forma:
En cuanto a la cantidad de 31.000 € correspondiente a la prima de la opción de compra realizada en la forma establecida en la escritura de 25 de noviembre de 2016. Si bien como se ha dicho antes en esa escritura de 25 de noviembre de 2016 no consta que dicha prima de la opción forme parte del precio de la compraventa.
Y en cuanto a la cantidad de 114.471,73 € son retenidos por la parte compradora para proceder a pagar, saldar y liquidar el préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca. Al respecto hay que decir que en esta escritura de compraventa unilateral se manifiesta por los optantes el capital pendiente de amortización de los dos préstamos hipotecarios que gravan la finca 35016, y que suman esos 114.471,73, pero sin que comparezca el acreedor hipotecario para confirmarlo, ni dicho saldo a la fecha de ejercicio de la opción se acredite de ninguna manera, sino que lo único que consta es esa mera manifestación de los optantes.
6. Se acompañan a dicha escritura de compraventa los siguientes tres documentos:
– Un acta notarial de 25 de octubre de 2017 por la que los optantes notifican a la concedente su intención de ejercitar la opción emplazándole para que comparezca en la notaria y fecha que en la misma se indican al efecto de otorgar la correspondiente escritura de compraventa advirtiéndole que en caso de no hacerlo procederán al ejercicio unilateral de la opción. Hay que señalar que dicha notificación se realizó por burofax a doña P. A. F. en el domicilio de su apoderado Don J. L. M. (…) y no en el suyo propio (…) teniendo en cuenta que tal y como se ha dicho en el antecedente de hecho 4, en la escritura de concesión de la opción se pactó que "el otorgamiento de la escritura de compraventa se notificaría notarialmente al concedente de la opción en su expresado domicilio, y que las partes, a efectos de notificaciones y requerimientos designaban como domicilio los...
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