RESOLUCIÓN de 13 de enero de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Martolinas, Sociedad Anónima», contra la negativa de don Francisco Labeira Riquelme, Registrador de la Propiedad de Madrid número 32, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.
| Marginal | BOE-A-1999-3564 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los
Tribunales don Máximo Lucena Fernández-Reinoso, en nombre de "Martolinas,
Sociedad Anónima", contra la negativa de don Francisco Labeira Riquelme,
Registrador de la Propiedad de Madrid número 32 a inscribir una escritura
de compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El día 22 de octubre de 1993, ante el Notario de Madrid, don Alfredo
Girbal Hernanz, un apoderado de don Jacobo Hachuel Moreno y otro de
la sociedad "Martolinas, Sociedad Anónima", otorgaron escritura de
compraventa por la cual el primero vende y transmite a la segunda que compra
y adquiere una finca que se describe en la escritura. En ésta se expone
que mediante documento de fecha 20 de septiembre de 1987,
complementado por otros dos de fecha 3 de diciembre de 1991 y 16 de septiembre
de 1992, don Jacobo Hachuel Moreno concedió una opción de compra
sobre la finca referida a "Martolinas, Sociedad Anónima", constando lo
pactado en dichos documentos. Los comparecientes entregaron al Notario
fotocopias de los tres documentos, exhibiendo los originales de los dos
últimos y no del primero que manifiestan haberlo extraviado. En la referida
escritura se contienen las siguientes estipulaciones: 1) Se fija el precio
definitivo de la compraventa según lo pactado en los contratos privados.
2) Se pacta la condición suspensiva de que el señor Hachuel libere a la
finca objeto de la compraventa de la hipoteca que se describe en el apartado
cargas. 3) Se determina la cifra de 127.061.200 pesetas por el concepto
del 5 por 100 anual del importe de las obras realizadas por "Martolinas,
Sociedad Anónima", y a su cargo, según lo pactado en los contratos
privados. Por último, mediante escritura de 28 de septiembre de 1994,
otorgada ante el mismo Notario se complementa la escritura anterior,
anulándose la condición suspensiva pactada y estableciéndose un plazo para
el pago del resto del precio de la compraventa y el compromiso del señor
Hachuel de liberar la finca de la hipoteca a favor de Banesto, aun sin
inscribirse, dado que "Martolinas, Sociedad Anónima" no se subrogaba
ni en el préstamo ni en la hipoteca.
II
Presentada copia de las anteriores escrituras en el Registro de la
Propiedad número 32 de Madrid, fueron calificadas con la siguiente nota:
"Se suspende la inscripción del precedente documento complementado
por escritura de 28 de septiembre de 1994, ante el Notario de Madrid,
don Alfredo Girbal Hernanz, por lo siguiente: a) La simple fotocopia de
un documento privado extraviado carece de toda autenticidad para servir
de base a un contrato posterior. b) De ninguna de las facultades transcritas
y concedidas al apoderado se deduce que éste pueda imputar la autoría
de una fotocopia de un escrito o documento a su poderdante. c) Aún
en el caso de que resultare auténtico el contrato reproducido en la
fotocopia, se altera en el documento calificado el cumplimiento simultáneo
de contraprestaciones previsto en aquél, sin que esta facultad haya sido
expresamente concedida por el poderdante. d) En el documento calificado
se han vulnerado frontalmente las condiciones impuestas por el
poderdante, pues este prohibió que la opción se ejercitase después de
transcurridos cuatro años, y al ejercitarse la opción se somete la adquisición
de propiedad a un evento posterior (el cumplimiento de cierta condición).
Aunque en documento posterior presentado en este Registro la referida
condición se elimina, el período suspensivo ha existido durante un tiempo,
lo que implica también incumplimiento de las condiciones impuestas por
el poderdante. e) Indeterminación del precio, contra lo previsto en el
Código Civil (artículo 1.445). Toda vez que vendiéndose un determinado
inmueble, se afirma que el precio corresponde no todo a él (superficie,
construcción y "obras de reestructuración, remodelación y ampliación" que
forman una unidad inescindible, al ser estas últimas una parte integrante
del todo), sino solamente a la superficie y construcción preexistente. De
forma que: No puede admitirse la declaración del dominio que se hace
sobre las obras que se efectúen en la finca del vendedor conforme reza
la estipulación sexta del documento privado de 20 de septiembre de 1987.
Sí se reconoce, como se hace, que el valor de las obras es el de 526.073.000
pesetas, esta cantidad, aunque sea satisfecha por compensación,
incrementa el valor de la finca transmitida. La calificación de este punto
estrictamente civil prescinde de las implicaciones y declaraciones fiscales o
de las de la desinversión en el Ministerio de Economía y de las señaladas
en el apartado g) de esta nota que puedan exigirse al formalizar el
documento que supere el defecto. f) No se declara que la finca vendida no
sea "la vivienda familiar" artículo 1.320 del Código Civil. g) Siendo
extranjero y residente en el extranjero el vendedor, debe de declararse por los
compradores la retención del 10 por 100 del precio de la venta
[artículos 19, 1. b) de la Ley 18/1991, de 6 de junio y 73 de su Reglamento].
h) La hipoteca a que se refiere la estipulación tercera, -con la redacción
dada por la escritura de complemento de fecha 28 de septiembre de 1994-,
indicando que está "pendiente de inscripción", quedaría necesariamente
fuera del Registro al inscribirse el título calificado, contradiciendo con
ello la expresa manifestación de los otorgantes en el sentido de que existe
una previa hipoteca pactada. No se toma anotación de suspensión por
no haberse solicitado. Esta calificación podrá ser recurrida ante el
Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo de cuatro
meses (artículo 113 del Reglamento...
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