Resolución de 9 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de transmisión de inmuebles en ejecución de un acuerdo de cesión de suelo por obra.
| Marginal | BOE-A-2008-8091 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla (Registro número siete) don Eduardo Fernández Galbis, a inscribir una escritura de transmisión de inmuebles en ejecución de un acuerdo de cesión de suelo por obra.
Hechos
I
El día 20 de febrero de 2007, el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, autorizó, con el número 466 de protocolo, una escritura de entrega de determinadas fincas (una plaza de garaje, dos locales comerciales y una vivienda) integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal sito en Castilleja de la Cuesta en cumplimiento de un previo contrato de cesión de suelo por obra. En dicha escritura se hace referencia a la de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada el 23 de abril de 2004, rectificada por otra posterior, así como al acta de finalización de obra autorizada por el mismo Notario el día 30 de noviembre de 2006.
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad número siete de Sevilla el 2 de abril de 2007, que causó el asiento 1665 del Diario 54, el Registrador mediante nota de 16 de abril de 2007 acordó «suspender su calificación y despacho porque se halla pendiente de calificación y despacho el título de cancelación de hipotecas que gravan los inmuebles, presentado con anterioridad bajo el precedente asiento 586 del Diario 54, ya que el Registrador ha de despachar los documentos referentes a una finca por el orden de presentación y no debe calificar un título relativo a una finca registral si hay otros presentados antes, por el principio de prioridad y por tener que ser unitaria y global su calificación (arts. 17, 18 y 258.5 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10/09/2003, 8/11/2003 y 23/6/2005)».
Presentada nuevamente la escritura el día 21 de mayo de 2007, bajo asiento 896 del Diario 55, el Registrador, con fecha 26 de junio de 2007 reiteró su acuerdo de «suspender su calificación y despacho porque se encuentra pendiente de calificación y despacho el título previo de finalización de la obra nueva en construcción, presentado con posterioridad bajo el asiento 1387 del Diario 55, a la vista de que la presentante ha solicitado la prórroga del asiento de presentación del presente título, al amparo del artículo 432.1-c) del Reglamento Hipotecario, con la consiguiente inversión en el orden de despacho de los documentos, y dado que la calificación registral de todo título ha de ser global y unitaria (arts. 17, 18 y 258.5 de la Ley Hipotecaria)».
Finalmente, el día 25 de septiembre de 2007, el Registrador emite nota de calificación en la que explica que el Notario autorizante le ha solicitado verbalmente la calificación por considerarse indefenso ante esta situación de suspensión de la calificación. El Registrador señala en la nota que entiende que aún no es procedente la calificación, puesto que en este momento la calificación no podría ser global y unitaria, «por hallarse pendiente de despacho un título previo que, si bien se presentó con posterioridad, se ha antepuesto su despacho por haber hecho uso la presentante del derecho que le concede el citado artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario». Cita en su apoyo las Resoluciones de 26 de julio de 1998, 10 de septiembre de 2003, 27 de abril de 2005 (la segunda de las de esa fecha) y 23 de junio de 2007.
En cuanto al fondo de la calificación, señala como defecto que impide la inscripción de la escritura calificada el hecho de que «Falta la previa inscripción de la terminación de la obra nueva y de la constitución del seguro decenal» formalizadas en el acta que se menciona en dicha escritura calificada. Y como fundamentos de derecho expresa los siguientes:
... El artículo 51 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, bajo el epígrafe Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción, dispone que "cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad erga omnes del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente".
Del mismo epígrafe del artículo resulta la limitación de su ámbito, circunscrito a los títulos que no desvirtúen la situación registral de obra nueva en construcción, porque, aunque no mencionen que el edificio continúa en la fase constructiva, tampoco afirman que haya finalizado su edificación. Este mismo criterio acoge la Resolución de 21/03/1997, precedente inmediato...
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