Resolución de 16 de junio de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Girona don Enrique Brancós Núñez contra la negativa del registrador de la propiedad de Palamós, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
| Marginal | BOE-A-2006-12422 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
Resolución de 16 de junio de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Girona don Enrique Brancós Núñez contra la negativa del registrador de la propiedad de Palamós, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
En el recurso interpuesto por el Notario de Girona don Enrique Brancós Núñez contra la negativa de don Javier Guiñales del Real, titular del Registro de la Propiedad de Palamós, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
Hechos
I
El día 24 de diciembre de 2004 se presentó en el Registro de la Propiedad de Palamós primera copia de una escritura de obra nueva sobre complejo inmobiliario privado otorgada por la entidad «Inversiones Inmobiliarias Oikia, S.L.», autorizada por el notario de Girona don Enrique Brancós Núñez. En dicha escritura se declaraba la obra nueva de un complejo inmobiliario privado constituido por nueve viviendas adosadas sobre un único solar, describiéndose en la declaración de obra nueva como elementos comunes del mismo, además, una rampa de entrada a los garajes, la zona común de acceso a éstos y una escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso. En la descripción individualizada de cada uno de los nueve elementos independientes se asigna a los mismos una porción determinada de terreno destinada a patio y jardín, y en las normas reguladoras del complejo se establece, entre otras cosas, que cada casa lleva inherente un derecho de copropiedad indivisible, igual y equivalente a la cuota de participación indicada al final de su descripción sobre el resto de elementos comunes del complejo, viales, instalaciones y servicios.
II
Dicha escritura fue calificada con nota del siguiente tenor: «Calificado el precedente documento conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción del mismo por los siguientes motivos: Porque resultando del mismo que sobre una sola parcela de terreno la Sociedad propietaria declara la Obra Nueva de nueve viviendas adosadas que se configuran como un complejo inmobiliario, se solicita expresamente su inscripción como tal, debiéndose rechazar esta pretensión porque no existe tal complejo inmobiliario, con los requisitos que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cuya regulación se remite la escritura, exige para considerarlo como tal.-Efectivamente, dos son los requisitos que el citado artículo 24 requiere que se den para hablar de complejo inmobiliario: A) Estar integrado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí. B) Participar los titulares de este inmueble o de las viviendas o locales en que se encuentran divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.-Pues bien, ninguno de los dos requisitos se dan en el presente caso: a) Respecto del primero solo hay una parcela, sobre la que se construye una unidad arquitectónica en la que no es posible separar corporalmente cada vivienda del resto de las adosadas a ella, hay por tanto una unidad arquitectónica por naturaleza, no por destino. b) Respecto del segundo, al haber una sola parcela edificada sin referencia alguna en el título a otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios ajenos a la propia parcela, tampoco se cumple el segundo de los requisitos exigidos por el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues no hay nada accesorio a la propiedad sobre lo que establecer una copropiedad con otra parcela independiente, que ya ha quedado dicho no existe.-De lo expuesto resulta evidente que no hay ningún complejo inmobiliario, no pudiendo por tanto denominarse así, ni pretender su regulación conforme al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, sencillamente porque carece de sentido jurídico y práctico aplicar la normativa dictada para un complejo inmobiliario a lo que no lo es. En este sentido la resolución de la Dirección General de 21 de noviembre de 2002 dice literalmente que: «La doctrina de este centro ha preconizado la no imposición a los particulares de soluciones jurídicas específicas, si bien la solución elegida no debe desconocer las características físicas de la situación contemplada.» Siendo la realidad físicas del caso, la de una forma especial de propiedad descrita en el artículo 396 del Código Civil, que es la propiedad horizontal, de existencia necesaria para que se pueda hablar en una finca de propiedad separada de los elementos de la misma susceptibles de aprovechamiento independiente y copropiedad sobre los elementos comunes.-No siendo lo mismo la propiedad horizontal que el complejo inmobiliario; así mientras que en la primera lo característico es la comunidad sobre el suelo, manteniéndose la unidad jurídica sobre el mismo; en lo segundo lo definitivo es la creación de espacios de suelo objeto de propiedad...
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