Resolución de 13 de febrero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º1 a inscribir parcialmente una escritura de préstamo hipotecario.
| Marginal | BOE-A-2012-3291 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don A. B. P, en representación de «Banco de Santander, S.A.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad número 1 de Santiago de Compostela, doña Ana María Raposo Conde, a inscribir parcialmente una escritura de préstamo hipotecario.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 23 de marzo de 2011, ante el notario de Santiago de Compostela, don José Antonio Cortizo Nieto, «Banco de Santander, S.A.» concede un préstamo con carácter solidario a las sociedades «Construnor Estructuras, S.L.» y «Grupo Construnor Estructuras, S.L.» y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre una finca propiedad de la sociedad «Construnor Estructuras, S.L.».
II
La registradora de la Propiedad de Santiago de Compostela número 1 calificó negativamente la escritura el día 10 de mayo de 2011 con la siguiente nota: «La Registradora que suscribe de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y vistos: el artículo 98 de la Ley 24/2001 de veintisiete de diciembre de medidas fiscales administrativas y del orden social, en su redacción dada por Ley 24/2005 de dieciocho de noviembre de reformas para el impulso de la productividad, sobre la necesidad de reseñar por parte del Notario autorizante los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas y vista la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado, entre otras, de veintinueve de septiembre de dos mil seis que sienta en principio de que es aplicable al ámbito de la representación orgánica la citada regulación legal; la Resolución de veinte de septiembre de mil novecientos ochenta y nueve y la de catorce de julio de mil novecientos noventa y ocho, entre otras, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que sienta el principio a propósito de una escritura de préstamo hipotecario en la que concurren en la misma persona el doble carácter de prestatario y apoderado de los dueños del bien que se hipoteca de que «no puede ignorarse que esta relación de subordinación y accesoriedad entre los negocios jurídicos celebrados, recíprocamente dependientes y económicamente contrapuestos (es innegable tanto la repercusión de la prestación de la garantía en la concesión del préstamo y en sus condiciones, como el sacrificio actual que la hipoteca implica para el propietario gravado, aún antes de su efectividad) provoca una situación similar a la que subyace en la figura del autocontrato «strictu sensu» y que es la que determina las cautelas y prevenciones con que ésta es considerada jurídicamente»; las Resoluciones de veintisiete de noviembre de dos mil seis, veintiocho de febrero de dos mil siete y cinco de junio de dos mil siete, de la misma Dirección General, que ha considerado innecesario que el Notario autorizante del título exprese que en el poder acreditado se salva la autocontratación y que realmente no pueden aplicarse en este caso concreto porque las mismas se refieren a supuestos de representación con poder, mientras que el presente es de representación orgánica, en la que las facultades le los administradores derivan de la Ley, por lo que el Registrador sí puede apreciar de la propia escritura que existe una falta de congruencia en el juicio notarial de la representación; el artículo 209 y siguientes del Real Decreto legislativo 1/2010 de dos de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y resultando de la presente, que don J. A. N. M. y don J. M. N. M., en representación, como Administradores Mancomunados de la sociedad Construnor Estructuras, S.L. y también en representación de Grupo Construnor Estructuras, S.L, constituyen hipoteca sobre una finca propiedad de la 1.ª, a favor de Banco Santander, S.A, en garantía de un préstamo recibido por las dos citadas sociedades. Suspende: la práctica de la inscripción solicitada, por falta de congruencia en el juicio notarial de suficiencia, al concurrir en una misma persona el doble carácter de representante del prestatario y del hipotecante, al existir conflicto de intereses o autocontratación que no se ha salvado, con arreglo a los Fundamentos de Derecho arriba expresados. Santiago, 10 de mayo de 2011.–La registradora (firma ilegible) Contra esta calificación (...)».
Retirada la escritura, se aporta nuevamente el día 2 de agosto de 2011 acompañada de instancia suscrita por el presentante en el que se solicita anotación preventiva de suspensión, practicándose ésta el día 23 de agosto de 2011. El día 1 de septiembre de 2011 se aporta instancia suscrita por el presentante del documento, representante del banco, en el que solicita que se proceda a la inscripción a favor de «Banco de Santander, S.A.» del derecho real de hipoteca en garantía de las obligaciones asumidas solidariamente sólo por la entidad «Construnor Estructuras, S.L.». Dicha solicitud fue calificada negativamente el día 13 de septiembre de 2011 con la siguiente nota: «La Registradora que suscribe de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y vistas: 1.–Las Resoluciones de la D. G. R. N., entre otras la de 16-10-89 que sienta el principio de que en el Registro de la Propiedad Español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa cualquiera que sea su clase no pudiéndose desconocer la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, en el mismo sentido las de 24-4-92 y 17-12-96 que entienden que es procedente la denegación o suspensión integra del documento calificado si las cláusulas que no deben acceder al Registro trascienden al total negocio celebrado, pero lo que no se puede es alterar su contenido reflejando en el asiento un negocio distinto al calificado, doctrina reiterada por la de 19-4-2004, que sienta el principio de que el Registrador no puede reflejar en el Registro, un negocio distinto del contenido en el titulo, o la de 28-5-2005 que establece que no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes; 2.–vistas asimismo la Resolución de veinte de septiembre de mil novecientos ochenta y nueve y la de catorce de julio de mil novecientos noventa y ocho, entre otras, de la citada Dirección General de los Registros y del Notariado, que sientan el principio a propósito de una escritura de préstamo hipotecario en la que concurren en la misma persona el doble carácter de prestatario y apoderado de los dueños del bien que se hipoteca de que «no puede ignorarse que esta relación de subordinación y accesoriedad entre los negocios jurídicos celebrados, recíprocamente dependientes y económicamente contrapuestos (es innegable tanto la repercusión de la prestación de la garantía en la concesión del préstamo y en sus condiciones, corno el sacrificio actual que la hipoteca implica para el propietario gravado, aún antes de su efectividad) provoca una situación similar a la que subyace en la figura del autocontrato strictu sensu y que es la que determina las cautelas y prevenciones con que ésta es considerada jurídicamente; y por último 3.–visto el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, que establece que los documentos relativos a los contratos o actos que deban inscribirse, expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que deba contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos, encontrándose entre estos «circunstancias necesarias para la inscripción» y en lugar primordial «la naturaleza y extensión del derecho que se inscribe», «con expresión circunstanciada de todo lo que según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente» (artículos 9.2.º de la Ley Hipotecaria y 51.5.ª y 6.ª de su Reglamento); el artículo 1857 del Código Civil según el cual es requisito esencial del contrato de hipoteca «que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal» y el artículo 104 de la Ley Hipotecaria, que en idénticos términos establece que «la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida» y por lo que por imperativo del principio de especialidad registral, es preceptivo que en toda inscripción de hipoteca se determine claramente la obligación que se garantiza; deniega, la práctica de la inscripción parcial que se pide, con arreglo al principio de especialidad o determinación hipotecaria, ya que implicarla el reflejo registral en cuanto a la obligación principal para cuya seguridad fue constituida la hipoteca de una distinta a la reflejada en la escritura, que es la de una hipoteca en garantía de un préstamo entregado a dos sociedades y que la parte prestataria confiesa haber recibido con anterioridad a la firma de la escritura, según su cláusula financiera primera. Santiago, 13 de Septiembre de 2011.–La registradora. (firma ilegible). Contra esta calificación».
III
Solicitada calificación sustitutoria a la registradora de la Propiedad de A Coruña número 5, ésta confirma la última nota de calificación el día 17 de octubre de 2011.
IV
El «Banco de Santander, S.A.» interpone recurso contra la denegación de la inscripción parcial mediante escrito que se presenta el día 15 de noviembre de 2011 con arreglo a las siguientes alegaciones: «Que ambas sociedades prestatarias asumieron las obligaciones con carácter «solidario», resultando por tanto cada una de ellas deudoras frente al banco acreedor por el total de la obligación, pudiendo en consecuencia este último (el banco), ejercitar contra cualquiera de ellas las acciones y reclamaciones pertinentes por el total de la deuda. El principio de determinación o especialidad en las hipotecas viene sentado fundamentalmente en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria («las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si e hubiesen...
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