RESOLUCIÓN de 11 de junio de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Granada don Julián Peinado Ruano contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Santa Fe, don José Martín Rodríguez, a inscribir una escritura de compraventa y otra de préstamo hipotecario.
| Marginal | BOE-A-2004-14978 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
RESOLUCIÓN de 11 de junio de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Granada don Julián Peinado Ruano contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Santa Fe, donJosé Martín Rodríguez, a inscribir una escritura de compraventa y otra de préstamo hipotecario.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Granada Don Julián Peinado Ruano contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Santa Fe, Don José Martín Rodríguez, a inscribir una escritura de compraventa y otra de préstamo hipotecario.
HECHOS
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Granada Don Julián Peinado Ruano el día 26 de Julio de 2.002, bajo el número 2.724 de protocolo, la Sociedad 'Naviro Inmobiliaria 2000, SL.' compró a 'Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA' una finca en la que figuran construidos un edificio destinado a exposición y oficinas y tres naves industriales. En escritura autorizada el mismo día bajo número 2.725 de protocolo la Sociedad compradora hipotecó la finca en favor de 'Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Huelva y Sevilla'.
De la primera escritura interesan a efectos de este recurso los siguientes particulares:
De la representación de la Entidad vendedora:
'Intervienen ...Don C.CH.G. en representación voluntaria, como apoderado, de la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA...' '...Resulta del poder vigente, según asegura, para vender la finca que se describe en la presente escritura, otorgada a su favor por el apoderado de la entidad representada, Don J.M.S.G. documentado ello en escritura autorizada en Bilbao, el día 30 de Enero del año 2.002, por el Notario de dicha Ciudad Don José Antonio Isasi Ezcurdia, número 284 de protocolo, la que se me exhibe, en copia autorizada, examino y considero a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto a que este instrumento se refiere.'
En lo que atañe al segundo de los defectos expresados en la calificación:
'EXPOSICIÓN .... Situación arrendaticia. Libre de arrendamientos. La finca objeto de venta está actualmente ocupada por la sociedad Diamant Roc, S.A., lo que la parte compradora declara conocer y aceptar'.
'Otorgan: Primera.--'... Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. vende y transmite a ... la finca descrita ...en su actual estado.... ocupacional que el comprador declara conocer y aceptar.' 'Tercera.--El vendedor ha adquirido la finca.... no habiéndola ocupado, ni tenido conocimiento exhaustivo de la situación física...' 'Cuarta.--Todos los impuestos... y cualesquiera otros gastos que afecten a la finca..., incluso los devengados con anterioridad a la fecha de hoy, serán satisfechos por la parte compradora.' 'Quinta.--Como se ha dicho, la finca se encuentra ocupada por Diamant Roc S.A., que desarrolla en la misma la actividad empresarial consistente en.... La parte compradora asume de su exclusiva cuenta y cargo la ejecución de cuantas acciones judiciales y extrajudiciales sean precisas o convenientes para lograr el desalojo y desocupación de la finca transmitida, si ello fuese de su interés en el bien entendido de que recibirá de manera directa de la entidad Diamant Roc S.A., presente en este acto, la posesión de la finca, tanto jurídica como real, posesión que en ningún momento ha ostentado la parte vendedora.' 'Undécima.--La representación de Diamant Roc, S.A., por su parte, interviene en el presente documento a los siguientes fines: ... 2.--Dejar constancia de que la finca no está arrendada, sino actualmente ocupada por ella misma... En razón de ello, la posesión de la finca será entregada directamente por esta sociedad a 'Naviro Inmobiliaria 2.000, SL.' a partir de la firma de la escritura de compraventa...' 'Declaración especial complementaria de la intervención.--Todos los pactos, estipulaciones y disposiciones precedentes consentidos por los apoderados y el Consejero Delegado están cubiertos por sus facultades representativas.'II
Presentadas copias de las anteriores escrituras en el Registro de la Propiedad de Santa Fe, fueron objeto de la siguiente calificación, fechada el 16 de agosto de 2.002:
La de compraventa:
'Acuerdo dictado en la calificación de la escritura autorizada el 26-07-02 por el Notario de Granada, Don Julián Peinado Ruano, protocolo 2.724, presentada por fax el 27-07-02, asiento 1.175, Diario 118, consolidado por la presentación de la primera copia el día 1 del corriente mes, de acuerdo con los arts. 18 y 19 L.H.
Hechos
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Afectantes al poder de Don J.M.S.G., representante del 'B.B.V.A,
S.A.':
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No aparece reseñada la posibilidad de sustituir la facultad de vender la finca, que realiza a favor de Don C.CH.G, si es que tal posibilidad fue prevista.
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Tampoco resulta reseñada la persona que lo otorgó y, al no constar inscrito en el Registro Mercantil (es de suponer que por no ser obligado), no aparece acreditado el concepto y carácter con los que actuó aquélla, ni si tenía facultades para ello.
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No se acredita la realización de la entrega de la posesión jurídica y material de la finca vendida:
Fundamentos de Derecho
Primero.--La necesidad de que la posibilidad de sustitución del poder esté prevista y su reseña, así como la de los demás extremos expresados en el Hecho 1 resulta del art. 98 Ley 24/01, Res. de 12-04-02 DGR y N., doctrina de ésta y art. 261 C.Co.
Segundo.--La vendedora, B.B.V.A, S.A., no ha ostentado en ningún momento la posesión jurídica y real de la finca, por lo que, obviamente, no ha podido entregarla, sin que tampoco lo haya hecho el tercero que se dice ostentarla, Diamant Roc S.A.: Según el tenor de la escritura 'la posesión de la finca será entregada directamente por estasociedad (Diamant Roc S.L.) a Naviro Inmobiliaria SL. a partir de la firma de la escritura de compraventa'. Estas circunstancias impiden la entrada en juego del art. 1462 CC. Por ello, teniendo la compraventa carácter puramente obligacional (Art. 1.445 CC), parece claro que la transmisión del dominio no se ha producido (Art.609 CC), por lo que el negocio concluido no puede tener acceso al...
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