Orden de 22 de septiembre de 1982 por la que se aprueban las normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana.
| Marginal | BOE-A-1982-25820 |
| Sección | I - Disposiciones Generales |
| Emisor | Ministerio de Hacienda |
| Rango de Ley | Orden |
Promulgada la Orden ministerial de 29 de enero de 1982 por la que se regula la coordinación de valores de los bienes de naturaleza inmobiliaria, y en la que se desarrolla la normativa sobre constitución y funcionamiento de los órganos de coordinación integrados por las Comisiones Superiores y Juntas Técnicas Territoriales, se hace necesario complementarla con la regulación de las directrices y normas que en materia técnica han de regir para la valoración de los bienes de naturaleza urbana, regulación que ha sido detenidamente estudiada por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana al amparo del artículo 5 de la mencionada Orden ministerial.
En su virtud, y a propuesta de la Inspección Central, este Ministerio ha tenido a bien disponer lo siguiente:
Primero.- Aprobar el texto que figura seguidamente conteniendo las normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana.
Segundo.- La presente Orden ministerial entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el
Madrid, 22 de septiembre de 1982.- García Añoveros
NORMAS TECNICAS PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES DE NATURALEZA URBANA
Regla 1. Delimitación de polígonos.
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El suelo sujeto a tributación por Contribución Urbana en cada término municipal se dividirá en polígonos de actuación fiscal, delimitados según los siguientes criterios:
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Coherencia urbanística.
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Circunstancias que hagan aconsejable la unidad de actuación.
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Condiciones particulares de la ordenación urbanística.
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Cualquier otro, suficientemente justificado en el correspondiente estudio técnico-económico de valoración, y que habrá de ser aprobado por el Consejo de Dirección del Consorcio o, en su defecto, por la Junta de Valoración prevista en el artículo quinto de la Iey 34/1980.
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Los polígonos se representará gráficamente en planos a escala 1.202.0W identificados alfanuméricamente con dos campos como máximo, pudiendo existir además un plano director a la escala apropiada.
Regla 2. Valores unitarios del suelo.
La valoración del suelo comprenderá la determinación sucesiva de los siguientes valores:
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En polígono:
VUB: y valor básico del suelo, expresado en ptas/m2 suelo, definido en la regla 3.
VRB: Valor básico de repercusión, expresado en ptas/ma de construcción y definido en la regla 4.
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En calle, manzana o paraje:
VUC: Valor del suelo pormenorizado, expresado en pesetas metro cuadrado suelo, definido en la regla 6.
VRC- Valor de repercusión pormenorizada, expresado en pesetas/metro cuadrado construido, definido en la regla 5.
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En parcela:
VUP: Valor suelo, expresado en ptas/ma, definido en la regla 7.
VRP: Valor de repercusión, expresado en ptas/m2 construido. definido en la regla 7.
La relación entre los valores unitarios del suelo y de repercusión se rige por la siguiente fórmula:
VU = VR X e
En la que:
VU = Valor unitario del suelo en ptas/ma suelo.
VR = Valor de repercusión en ptas/ma de construcción.
e = Edificabilidad en metros cuadrados de construcción sobre rasante.
Esta edificabilidad se aplica y define según la regla 6.
Regla 3. Valor básico unitario del suelo en cada polígono.
En cada polígono se establecerá un valor básico del, suelo por diferencia entre el valor correspondiente al rendimiento óptimo, según las condiciones urbanísticas de uso y aprovechamiento, y el coste de las construcciones necesarias para su obtención y no será superior al que resulte del precio medio del mercado.
Dicha rendimiento óptimo corresponde a la utilización más idónea del suelo y se determinará en función de los precios de venta de mercado de la edificación posible en dicho suelo o del que resultare en función de la rentabilidad neta real de una parcela tipo en el polígono.
Se considera parcela tipo a aquella que reuniese condiciones normales, real o teóricamente, y por ello, no le será de aplicación ningún coeficiente corrector de su valor, encontrándose en condiciones de edificación, sin necesidad de coste añadido alguno, para poner el suelo en situación de aprovechamiento normal con arreglo a la legislación urbanística vigente.
El rendimiento óptimo, considerando los costes de producción de la promoción inmobiliaria que permita lograr dicho rendimiento, se determinará por aplicación del coeficiente 0,71 sobre el valor de venta de mercado del inmueble, considerando este último como producto terminado de la actividad de la construcción, incluido el valor del suelo que la soporta.
Cuando el rendimiento óptimo se determine en función de las rentas netas reales, en el estudio técnico-económico a que hace referencia la regla 8 se fijará el coeficiente que relacione rentas y patrimonios, en razón del habitual de la zona y el coeficiente que en función del valor en venta determine el valor en renta.
En defecto de los anteriores procedimientos se estará, al precio medio de mercado.
El valor unitario básico del suelo en cada polígono -WB- será el cociente entre el valor del suelo obtenido según los párrafos anteriores y la superficie total de la parcela tipo y se expresará en ptas/ma de suelo.
Regla 4. Valor básico unitariO de repercusión en el polígono.
El valor básico unitario de repercusión en el polígono - VRB- se obtendrá dividiendo el valor básico del suelo definido en la regla 3 por la edificación sobre rasante correspondiente al rendimiento óptimo en parcela-tipo, de acuerdo con la fórmula que figura en la regla 2.
Regla 5. Valor unitario de repercusión, pormenorizado, en calle, manzana o paraje.
El valor unitario de repercusión -VRC-, en lo sucesivo
A tal efecto podrán considerarse las siguientes condiciones particulares:
- Distancia al centro urbano de la localidad.
- Medios de transporte público.
- Desarrollo de la zona expectativa de rendimientos de los bienes urbanos en venta o renta.
- Situación privilegiada de la que gozan, como...
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