Resolución de 30 de septiembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de préstamo hipotecario.
| Marginal | BOE-A-2014-10958 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por doña Eloísa López-Monís Gallego, notaria de Madrid, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Colmenar Viejo número 1, don Manuel Parga López, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de préstamo hipotecario.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por la notaria de Madrid, doña Eloísa López-Monís Gallego, con fecha 31 de marzo de 2014, número 369 de protocolo, «Banco de Santander, S.A.», don A. L. V., como prestatario, y doña J. V. B., como hipotecante, formalizaron la novación y ampliación de préstamo hipotecario.
II
Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Documento. Escritura otorgada el 31 d marzo de 2014 ante el notario de Madrid doña Eloisa Lopez Monis Gallego, número 369 de protocolo. Presentación. Asiento 469 del tomo 115 del Diario. Vence el 30 de junio de 2014 sin perjuicio de la prorroga derivada de esta resolución. Hechos. Se trata de una escritura de modificación y ampliación de préstamo garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual. Se observan los siguientes defectos. 1. No se incorpora la tasación pericial de la finca por lo que no se puede comprobar si la tasación para subasta es igual o superior al 75% de aquella. 2. Al fijar la responsabilidad hipotecaria se dice que garantiza 12 meses de intereses ordinarios. En la hipoteca inicial la garantía alcanza solo a 9 meses de intereses ordinarios. De hecho la cifra calculada por este concepto, 16.720,23, responde a un cálculo sobre la base de 9 meses y no de 12 meses. Fundamentos de derecho El artículo 18 de la ley Hipotecaria en cuanto a facultades de calificación. El artículo 682 de la LEC exige, para que pueda utilizarse el procedimiento judicial sumario, que la tasación para subasta no exceda del 75% de la valoración pericial a efectos del Mercado Hipotecario, por lo que a la escritura ha de acompañarse un certificado vigente de tasación para cumplir este requisito. El préstamo es un contrato real que se perfecciona por la entrega del dinero. Es en este momento cuando se cumple la obligación del prestamista y cuando nace la obligación del deudor. En consecuencia la ampliación de préstamo son en realidad dos negocios distintos, cada uno con su propia causa y requisitos, y el pacto de gestión conjunta no altera su naturaleza. Que la ampliación sea de pequeña cuantía en relación al préstamo inicial es circunstancia de equidad que excede del ámbito de la calificación registral. El artículo 21 de la LH exige que el documento contenga los datos necesarios para la inscripción, y uno de ellos, fundamental, es la responsabilidad hipotecaria. Si la hipoteca inicial, ahora modificada, garantiza 9 meses de intereses, una de dos o se quiere modificar dicha responsabilidad ampliándola hasta 12 meses, en cuyo caso hay que decirlo expresamente, o se mantiene, en cuyo caso hay un error en la escritura. En cualquier caso debe aclararse la extensión de la responsabilidad en cuanto a intereses ordinarios. Calificación. Se suspende la inscripción por los defectos expresados que se califican como subsanables. Contra esta resolución (…) Colmenar Viejo. –5 jun 2014.–El Registrador (firma ilegible), Manuel Parga López».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña Eloísa López-Monís Gallego, notaria autorizante, interpuso recurso en virtud de escrito de fecha 8 de julio de 2014, en base, entre otros, a los siguientes argumentos: «El Registrador de la Propiedad alega que no se incorpora la tasación pericial de la finca por lo que no se puede comprobar si la tasación para subasta es igual o superior al 75% de aquella. En este sentido, se señala que en la escritura de préstamo hipotecario otorgada ante el notario de Madrid, don Alejandro Miguel Velasco Gómez, el día 31 de julio de 2.012, número 1320 de su protocolo, se estipuló en la cláusula financiera 7.2 que a los efectos previstos en el artículo 5 del RD 716/2009 de 24 de abril y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 8 del mismo texto normativo se hace constar que la finca y participación indivisa de finca hipotecadas han sido tasadas previamente en la cantidad de trescientos sesenta y nueve mil doscientos veintiocho euros con treinta y siete céntimos (369.228,37 €) la registral número 16.881 y en la cantidad de diecinueve mil ciento ochenta y cinco euros con seis céntimos (19.185,06 €), la participación indivisa de la registral número 14.655, por le empresa de tasación Gesvalt, entidad especializada en la práctica de tasaciones de acuerdo con el citado RD y disposiciones concordantes. A dicha escritura se incorpora el Certificado de tasación expedido por dicha sociedad el día 26 de julio de 2012. En la escritura de novación de préstamo hipotecario respecto a ampliación de préstamo y plazo otorgada ante mí, Eloísa López-Monís Gallego el día 31 de marzo de 2014, número 369 de orden de mi protocolo, en la estipulación cuarta in fine «la parte prestataria y el Banco Santander, S.A. acuerdan ratificar el tipo que se fija a efectos de cualquier subasta judicial o extrajudicial que pueda producirse en la cantidad en que fue tasado el inmueble conforme a lo establecido en la Escritura de constitución inicial de hipoteca, escritura autorizada el 31 de julio de 2012 por el Notario de Madrid, don Alejandro Miguel Velasco Gómez, con el número 1320 de protocolo, esto es un total de trescientos ochenta y nueve mil cuarenta y tres euros con cuarenta y tres céntimos (389.043,43 €), correspondiendo a la descrita con el número uno, (registral 16881): trescientos sesenta y nueve mil doscientos veintiocho euros con treinta y siete céntimos (369.228,37 €); y a la descrita con el número dos, (registral 1671) diecinueve mil ochocientos quince euros con seis céntimos (19.815,06 €)». Hay que reseñar que el Centro Directivo en varias Resoluciones (entre otras Resoluciones de fechas de 29 de octubre de 2013, 9 de diciembre de 2.013, 18 de febrero de 2.014, 24 de febrero de 2014, y 21 de abril de 2014), ha abordado la cuestión relativa a si es inscribible una escritura de novación y ampliación otorgada con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 en la que se hace constar como tasación para que sirva de tipo de subasta la misma que ya figuraba en la escritura de constitución previa a la referida Ley sin acreditar mediante la correspondiente certificación la tasación de la finca, y la misma argumentación utilizada en relación a ese problema debe emplearse ahora para contestar las dificultades planteadas en el presente expediente. En efecto, el artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la redacción dada por la Ley 1/2013, establece como requisito para aplicar el procedimiento de ejecución directa al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, que venzan al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor haya incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses, imponiendo al notario la obligación de hacerlo constar así en la escritura de constitución. Y por su parte, el artículo 129.1.b) de la Ley Hipotecaria, también en su redacción prevista por la Ley 1/2013, establece que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Pues bien, como ocurre con el requisito relativo a la certificación de tasación a que refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los casos ahora examinados también refieren los preceptos señalados únicamente a la escritura de constitución de hipoteca, por lo que no pueden extenderse a otros actos otorgados con posterioridad durante la vida de la hipoteca, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso. Cuestión distinta sería que la novación afectara específicamente a la propia tasación practicada, en cuyo caso si sería necesaria la aportación de una nueva certificación que la acreditara. Las referencias literales a la «escritura de constitución» son más significativas teniendo en cuenta que la legislación hipotecaria distingue perfectamente entre los títulos de constitución de los derechos reales y los demás títulos de reconocimiento, transmisión y modificación de los mismos, según resulta de la enumeración del artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria al diferenciar los títulos de constitución de otros de reconocimiento, modificación, transmisión y extinción. Resulta también del propio Código Civil, que en el artículo 1880 se refiere a la «Constitución, modificación y extinción» de la hipoteca, como supuestos distintos, lo que confirma el artículo 144 de la Ley Hipotecaria regulando la modificación de la obligación hipotecaria anterior, como supuesto diferente de la constitución de hipoteca contemplada en el siguiente artículo 145 de la misma. La referencia específica a la «constitución» de la hipoteca en el artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria no incluyen el supuesto diferente de la modificación en diferentes variantes, entre ellas la mera novación modificativa, ni tampoco la ampliación del préstamo o crédito con paralelo incremento de la responsabilidad hipotecaria. Por tanto, las referencias a la «constitución» no solo por la interpretación literal del término, sino también atendiendo a su contexto y a la significación jurídica del mismo, inclinan a la solución de no ser exigibles los requisitos de constancia expresa de que el vencimiento anticipado del préstamo se producirá por el impago de tres cuotas mensuales o su equivalente, ni que el procedimiento de venta extrajudicial tendrá lugar sólo por...
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