Circular 5/1994, de 22 de Julio, a Entidades de Crédito, Sobre Modificación de la Circular 8/1990, Sobre Transparencia de Las Operacioens y Protección de la Clientela.

Marginal:BOE-A-1994-18121
Sección:I - Disposiciones Generales
Rango de Ley:Circular
 
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La reciente publicación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, donde se establece un límite máximo a las comisiones por subrogación y cancelación anticipada de ciertos préstamos hipotecarios, y de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, obligan a adaptar determinados aspectos de la Circular 8/1990.

Dentro de las normas de la Orden destaca la obligación de facilitar a la clientela un folleto informativo donde se incluyen detalladamente las condiciones comunes a las operaciones de préstamo hipotecario practicadas por la entidad. El fomento de la capacidad de elección de la clientela a que responde esa medida no debe hacer olvidar que las referencias del folleto a los tipos de interés aplicables o a la cuantía máxima del préstamo, entre otras condiciones, tienen simple carácter orientativo; su entrega no merma la libertad de las entidades para denegar el préstamo o fijar, en su oferta al cliente que sí tiene carácter vinculante, las condiciones de precio y cuantía que aconseje la consideración individualizada del riesgo en que ha de incurrir.

La Orden citada delega en el Banco de España la definición y difusión de los tipos de referencia oficiales aplicables a los préstamos hipotecarios concertados a tipo variable, de forma que su objetividad de cálculo y su difusión hagan innecesaria la comunicación individual al prestatario de las variaciones de tipos de interés que, en otro caso, resulta obligatoria. Se ha optado por una oferta limitada de referencias, tratando de combinar la conveniencia de homogeneizar el mercado, para mayor claridad de la clientela, con la de atender las diferentes necesidades de los operadores, y la de suministrar tipos alternativos (que los contratos siempre deberían prever) para el caso de que, en el futuro, se interrumpa por cualquier circunstancia la publicación de algún tipo oficial.

Los tipos de referencia escogidos son, en último análisis, tasas anuales equivalentes. Los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades, lo son de forma rigurosa, pues incorporan además el efecto de las comisiones. Por tanto, su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado. Para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo, cuyo valor variaría según las comisiones de la operación y la frecuencia de las cuotas. A título orientativo, la Circular adjunta (Anexo IX) una tabla de diferenciales para los tipos, comisiones y frecuencia de las cuotas, más usuales en la actualidad. En rigor, esta tabla no es útil para decodificar el tipo activo de las cajas de ahorros, por las peculiaridades de su confección.

En atención a la existencia de un volumen significativo de préstamos hipotecarios vivos, que fueron en su día referenciados con tipos recomendados mediante diversas Resoluciones ministeriales, se mantendrá la publicación en el Boletín Estadístico del Banco de España de los siguientes tipos: el índice de los créditos hipotecarios, el de las cédulas hipotecarias y el de emisión de la Deuda Pública, tal como se definieron en la Resolución de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera de 20 de junio de 1986, así como el tipo practicado por las sociedades de crédito hipotecario, definido en la Resolución de esa misma Dirección General de 4 de febrero de 1991.

En consecuencia, en uso de las facultades que tiene concedidas, el Banco de España ha dispuesto:

Norma única.

La Circular 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela, queda modificada como sigue:

Norma primera. Publicación de tipos de interés.

Se da nueva redacción al primer párrafo del apartado 1:

(Sigue sin variación).

Se da nueva redacción a la última frase del primer párrafo del apartado 2:

.

Norma segunda. Información sobre tipos de interés aplicados.

Se da nueva redacción a la primera frase del primer párrafo:

. (Sigue sin variación).

Norma tercera. Tarifas de comisiones.

Se añade el siguiente apartado:

a) En los préstamos hipotecarios a interés variable que puedan ser objeto de subrogación o novación en los términos previstos por la Ley 2/1994, la comisión por cancelación anticipada se ajustará a lo dispuesto en el artículo 3 y en la Disposición adicional primera de dicha Ley, no pudiendo figurar en las tarifas comisiones superiores al 1 por 100.

b) En los préstamos hipotecarios sobre viviendas a que se refiere el artículo 1 de la Orden de la Presidencia del Gobierno de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (en lo sucesivo Orden sobre préstamos hipotecarios), la comisión de apertura, que se devengará una sola vez, englobará cualesquiera gastos de estudio, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

Las restantes comisiones y gastos repercutibles a cargo del prestatario, que la entidad aplique sobre estos préstamos, deberán responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria del préstamo.>

Se da nueva redacción al apartado 4:

Las tarifas correspondientes a las actividades con valores, relacionadas en el artículo 71 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, se incluirán en el folleto en epígrafes propios, separando dentro de ellos los correspondientes a la Deuda Pública en Anotaciones. Con independencia del curso que proceda dar a dichos epígrafes a los efectos previstos en los artículos 10 y 11 del Real Decreto 629/1993, de 3 de mayo, el Banco de España comprobará la coherencia formal de estos epígrafes con el restante contenido del folleto.

Cuando una operación o contrato específico pueda dar lugar a la aplicación de comisiones o gastos incluidos en más de un epígrafe del folleto, se establecerá en cada uno de ellos la referencia cruzada con las restantes.

Los folletos se remitirán por duplicado con todas sus hojas numeradas y selladas al Banco de España...

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