Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
| Marginal | BOE-A-2020-11096 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don Joaquín Mateo Estévez, notario de Málaga, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga número 3, don Joaquín Delgado Ramos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 19 de julio de 2019 ante el notario de Málaga, don Joaquín Mateo Estévez, con el número 1.977 de protocolo, se formalizó un préstamo para financiar la adquisición por los prestatarios de una vivienda; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dichas fincas.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
Aseveración notarial en cumplimiento de las normas de transparencia de la Ley 5/2019:
Yo, (…), notario autorizante de la presente escritura, de conformidad con los artículos 10, 14 y 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, hago constar:
1. Reseña identificativa del acta de transparencia/información contractual de los artículos 14 y 15 Ley 5/2019: Que doy fe, bajo mi responsabilidad, de que, de acuerdo con el acta de transparencia/información contractual autorizada por mí el día diecisiete de Julio del año dos mil diecinueve, n.º 1.949 de protocolo, la parte prestataria, así como la hipotecante no deudora, la fiadora y/o la garante, en su caso, han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previstos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/20192. En dicha acta la parte prestataria, así como la hipotecante no deudora, la fiadora y/o la garante, en su caso, han manifestado “que comprende/n y acepta/n el contenido de los documentos descritos en el art.º 14.1 LCCI en los términos que figuran incorporados a esta acta, de que es/son conocedor/es de la responsabilidad que asumen con la firma de la operación de préstamo proyectada y que le/s han quedado aclaradas cualquier duda sobre la misma y la documentación a ella referida.
2. Condiciones generales de la contratación: Que esta escritura ha sido redactada de acuerdo con proyecto de contrato facilitado por la parte acreedora y contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, de conformidad con el art. 11.2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, con el n.º (…), lo que he comprobado (…).
II
Presentada el día 19 de julio de 2019 copia autorizada de la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Vélez-Málaga número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«(…) III.–Datos relevantes:
-
En la cláusula Octava.–Ejecución de la Hipoteca. Procedimientos Judiciales., así como en la Novena. Venta Extrajudicial, (…)
-
El notario autorizante no manifiesta que el contenido de la escritura se corresponde con el del acta notarial autorizada por él mismo.
Fundamentos jurídicos:
El documento presentado bajo el número de entrada arriba indicado ha sido calificado por el registrador de la propiedad de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en relación con la normativa vigente y con el contenido de los libros registrales a mi cargo, resultando lo siguiente:
Primero: Hipoteca: Constitución: Transparencia: Ley 5/2019: falta acreditar la triple coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN.:
El préstamo/crédito hipotecario se formaliza tras la entrada en vigor de la ley 5/2019 (entrada en vigor el 16/6/2019) y se encuentra dentro del ámbito de aplicación definido en su artículo 2. Las disposiciones de dicha ley tienen carácter imperativo, conforme a su artículo 3.
En particular, el artículo 14, titulado “Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.” establece que “El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:
a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) (...)
c) (...)
d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. (...)
El artículo 15, titulado “Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.” establece que (...) “El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1. En caso de que quede acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario (...)”.
En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo
.
El artículo 22.2 LCCI establece que “En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7”.
La Disposición final cuarta de la Ley 5/2019, titulada “Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación”, establece que se modifica el apartado 5 del artículo 5, que queda redactado como sigue: “La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”.
Y conforme a la disposición adicional primera de la Ley 5/2019, El apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente forma: “El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas (...)”
De lo anteriormente reseñado se deduce que es evidente que sólo se cumple el requisito de transparencia si la escritura de préstamo hipotecario finalmente otorgada coincide en su contenido con el del proyecto de contrato y con las condiciones contractuales ofertadas en la FEIN, pues en caso contrario, quedaría burlada la finalidad perseguida por la ley.
En el presente caso, por tratarse de un requisito imperativo, que además afecta al cumplimiento de los requisitos de transparencia, y por ello a la validez o nulidad de las condiciones incorporadas de modo no transparente, el notario autorizante de la escritura de préstamo hipotecario inserta una reseña identificativa de los datos del acta previa, pero no emite dación de fe notarial alguna sobre la coincidencia o no de su contenido, que es lo esencial, ni tampoco se aporta la referida acta para que tal extremo esencial pueda ser comprobado y calificado directamente por el registrador.
Por tanto, en el presente caso, falta acreditar la triple coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN.
Posible subsanación:
Que el notario autorizante del acta previa y de la escritura de préstamo hipotecario de fe expresa de este extremo mediante diligencia complementaria.
Segundo: Hipoteca: Constitución: (…)
Acuerdo: En consecuencia, procede suspender la inscripción por los motivos expresados.
Posible anotación de suspensión: Dado el carácter subsanable de los defectos señalados, cabe la posibilidad de solicitar la anotación preventiva prevista en el art 42.9.º de la Ley Hipotecaria.
Prórroga del asiento de presentación: Conforme al art 323 de la Ley Hipotecaria, se entenderá prorrogado el asiento de presentación por plazo de sesenta días contado conforme a dicho precepto.
Contra la presente calificación (…)
Fecha de calificación: En Vélez-Málaga, a 03/09/2019 Firmado: Joaquín Delgado Ramos Registrador de la Propiedad de Vélez-Málaga 3.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Joaquín Mateo Estévez, notario de Málaga, interpuso recurso el día 8 de octubre de 2019 mediante escrito con los siguientes fundamentos jurídicos:
Primero.–La calificación del Ilmo. Sr. Registrador de Vélez-Málaga que se recurre se basa en el/los hecho/s y fundamentos de derecho que han quedado reseñados en el apartado III antecedente de los hechos, todo lo cual se da aquí por reproducido.
El Ilmo. Sr. Registrador apoya la fundamentación jurídica de su calificación en los artículos l8 de la Ley Hipotecaria, 51, 98 a 100 de su Reglamento y en los arts.º 2, 3, 14, 15, 22.2 de la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios (LCCI), así como en la disposición final cuarta y adicional primera de dicha Ley que relaciona en su escrito.
Segundo.–Entiende el Sr. Registrador que la reseña que se contiene en la escritura calificada a continuación de la estipulación vigésima, y que se transcribe seguidamente, no es suficiente para tener por cumplida la obligación impuesta al notario en el art.º 15.7 LCCI “…Aseveración notarial en cumplimiento de las normas de transparencia de la Ley 5/2019:
Yo, Joaquín Mateo Estévez, notario autorizante de la presente escritura, de conformidad con los artículos 10, 14 y 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, hago constar:
1. Reseña identificativa del acta de transparencia/información contractual de los artículos 14 y 15 Ley 5/2019: Que doy fe, bajo mi...
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