Resolución de 10 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir la adquisición de determinados mediante adjudicación en pago de deuda.
| Marginal | BOE-A-2008-688 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla (Registro número ocho), don Manuel Martín Trincocortas-Bernat, a inscribir la adquisición de determinados mediante adjudicación en pago de deuda.
Hechos
I
En escritura autorizada por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar el 29 de marzo de 2007 se expone que determinada sociedad civil, integrada por los socios doña Isabel R.B.S., don José R.B.C. y doña María de Gracia S.C., adeuda la cantidad que se indica a determinada sociedad de responsabilidad limitada (en cuya representación interviene, como administradora solidaria la misma señora citada doña Isabel R.B.S.). Y en pago de dicha deuda esas tres personas físicas transmiten a la referida sociedad mercantil una finca urbana y una participación indivisa de otra que les pertencen. En la misma escritura se expresa que la finca y participación de finca descritas están arrendadas a determinada Fundación, según contrato celebrado el 12 de marzo de 2005.
II
El título se presentó en el Registro de la Propiedad número 8 de Sevilla el 6 de septiembre de 2007; y fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe:
... Documento presentado con el número 1095 del Diario 101...
Suspendida la inscripción por los siguientes:
Hechos:
1.º Los que resultan del título presentado.
Escritura de dación en pago de deuda de finca arrendada.
Fundamentos de derecho:
Es preciso que se justifique la notificación fehaciente al arrendatario de esta escritura de dación en pago de deudas, puesto que la dación en pago de deudas es un negocio jurídico en el que media cantidad liquida y en el que cabe la posibilidad de subrogarse en el lugar del adquirente art. 1.521 del Código Civil y art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Aunque la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 restringe el ámbito de aplicación del derecho de adquisición preferente al establecido sólo al caso de venta, la mayoría de la doctrina entiende la procedencia de ese derecho en todo negocio en el que exista precio, o lo que es lo mismo, posibilidad de subrogarse en el lugar del adquirente (así opinan ... entre otros).
Sevilla, a siete de septiembre del año dos mil siete. El Registrador. Fdo.: Manuel Martín Trincocortas-Bernat.
Contra esta calificación, los interesados podrán: ...
.
III
Dicha calificación fue objeto notificación al Notario autorizante de la escritura el día 13 de septiembre de 2007; y por escrito con fecha de 1 de octubre de 2007, que causó entrada en el Registro el día siguiente, dicho Notario interpuso recurso contra la calificación en el que alegó los siguientes argumentos:
Primero.-Análisis del artículo 25.1 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
Según este precepto «en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes».
La primera cuestión que se plantea es si a la vista de la literalidad del precepto la causa determinante del derecho de adquisición preferente es sólo la venta o también puede entenderse comprendida en el supuesto de hecho de la norma la dación en pago o «cesión solutoria». Como esta última cuestión es objeto de debate en la doctrina, es necesario hacer un análisis de los precedentes históricos del precepto citado y de su tramitación parlamentaria, como elementos que pueden coadyuvar a una interpretación correcta (art. 3.1 del Código Civil).
Los derechos de adquisición preferente, en materia arrendaticia urbana, siempre problemáticos y discutidos, aparecen en nuestro Derecho en la LAU de treinta y uno de Diciembre 1946, modificada por el Decreto-Ley de ocho de Febrero de 1.952. La exposición de motivos de la Ley justificaba su regulación en razones de carácter social, como medio para facilitar el acceso a la propiedad de la vivienda; y de protección del inquilino frente a posibles abusos del arrendador que tratara de burlar el régimen de las prorrogas forzosas.
La LAU, cuyo texto refundido fue aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, siguiendo los precedentes de la Ley anterior, reconoció los derechos de tanteo y retracto en los siguientes casos:
-
Venta o dación en pago de pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros.
-
Adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común.
-
Existencia en la finca de una sola vivienda o un solo local de negocio, transmitido por venta o dación en pago.
Esta regulación es el antecedente inmediato del artículo 25 de la LAU actualmente vigente y aún bajo la vigencia de la ley de 1964, la jurisprudencia del Tribunal Supremo osciló entre una inicial interpretación extensiva de estos derechos, como derivados de la «tendencia social y en muchos casos proteccionista» de la legislación arrendaticia y otra restrictiva y limitadora de los mismos, pudiéndose citar en este sentido las Sentencias de dos de Abril de 1.985, veinticuatro de Marzo de 1.988, seis de Febrero de 1.991 y Resolución de esta Dirección General de diecisiete de Enero de 1.989.
El carácter polémico del derecho de adquisición preferente se acentuó en los años anteriores a la tramitación...
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