Resolución de 17 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vinaròs, don Manuel Manzanares Echeguren, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha población, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva finalizada.
| Marginal | BOE-A-2009-1142 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el Notario de Vinaròs don Manuel Manzanares Echeguren contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de dicha población doña María Rosario Marín Padilla, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva finalizada.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Vinaròs don Manuel Manzanares Echeguren el día 13 de noviembre de 2007, don Bernard de M. y doña Gerritje S. formalizaron la declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar de su propiedad. En dicha escritura se expresa que son promotores individuales de dicha vivienda y que ésta se destina a uso propio de los otorgantes.
II
Presentado el 4 de diciembre de 2007 dicho título en el Registro de la Propiedad de Vinaròs, retirado y devuelto el 25 de febrero de 2008 fue calificado negativamente el 29 de febrero de 2008 según nota con el contenido que a continuación se transcribe en lo que interesa en este expediente:
... Fundamentos de Derecho: Se suspende la inscripción del presente documento por existir el siguiente defecto subsanable: falta acompañar la correspondiente licencia de ocupación de las fincas -sicobjeto de la presente escritura, art. 19 de la Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007, así como la acreditación del acta de depósito del libro del edificio a que se refiere la Resolución Circular de la Dirección General del Registro y Notariado -sic- de España, conforme se dirá.
El indicado artículo 19 LS establece que los Registradores deberán exigir para inscribir las escrituras de declaración de obra nueva terminada o las actas de final de obra la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a los usuarios, y dicha licencia de ocupación es exigida por la legislación urbanística valenciana para la entrega de las edificaciones a los usuarios, tal y como resulta de los artículos 16 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana; art. 32, así como el preámbulo de la Ley 3/2004 de 30 de Junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación y art. 191.f) de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana.
Por su parte la Resolución Circular de 26 de julio de 2007, con entrada en el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España el 31 de julio del corriente -391/07- dispone en los puntos 7 y 8 que: el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ese es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al Promotor (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial) y el Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura la existencia del Libro del
Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la L.O.E..
En razón de los obstáculos referidos se ha suspendido la inscripción de este documento...
.
III
La referida calificación fue notificada por correo certificado con aviso de recibo enviado al Notario autorizante el 29 de febrero de 2007; y mediante escrito de 28 de marzo de 2008, que causó entrada en el Registro el mismo día, dicho Notario interpuso recurso contra la referida calificación en el que argumenta lo siguiente: I. Primer defecto alegado: Se justifica la innecesariedad de la licencia de ocupación en la escritura calificada, desde un punto de vista jurídico y además desde un punto de vista práctico: 1. Enfoque jurídico: El artículo 19 de la Ley del Suelo, de 28 de mayo de 2007, establece en lo pertinente a este caso: «...Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada (los notarios) exigirán además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios....».
Debe determinarse cuál es la «legislación reguladora» para en un segundo paso, determinar qué requisitos exige la misma. A.-En la legislación estatal, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación en su artículo 20, que a su vez remite al 19, establece la obligación de acreditarse a los notarios para el otorgamiento de escrituras de obra nueva concluida, la existencia del seguro decenal. Hay que conectar este artículo con la consulta formulada por la Asociación de Promotores Constructores de España sobre la interpretación del artículo 19 Ley 8/2007 de 28 de mayo de suelo, que se hizo a esta Dirección General -y de la que luego se trata por referirse al segundo defecto alegado por la Señora Registradora-. Baste adelantar, que esta Dirección General contesta que, en las obras nuevas terminadas sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), los requisitos documentales exigidos por la Ley 8/2007 no son otros que el seguro decenal y el libro del edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. No menciona entre los posibles requisitos necesarios para el otorgamiento de escrituras de obra nueva terminada, la licencia de ocupación. B.-La legislación autonómica está constituida por:
-
La Ley 8/2004 de la vivienda de la Comunidad Valenciana:
No es cierto como afirma la Señora Registradora que la citada Ley, en su artículo 16 exija la licencia de ocupación. Dicho artículo 16 está enmarcado en el «CAPITULO III.- Requisitos para la venta de viviendas», si bien es el artículo 6.-«Requisitos de las escrituras relativas a vivienda, su inscripción en el Registro de la Propiedad» el que sería aplicable al presente caso.
El artículo 16 (venta de viviendas terminadas) -alegado por la Señora Registradora como fundamento de Derecho- determina que «...en las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción... se exigirán los requisitos... siguientes: a) Las garantías por daños materiales derivadas de vicios y defectos de construcción establecidas en la legislación de ordenación de la edificación; b) el importe del préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones del mismo y los requisitos de subrogación del comprador. Los anteriores requisitos señalados en los apartados a) y b), deberán acreditarse en la escritura de compraventa; c) el libro del edificio... d) la Licencia de ocupación....
La conclusión es clara: Este artículo 16 se refiere a los requisitos para las escrituras de compraventa de viviendas terminadas, y sólo para ellas, pues así lo establece el título del
capítulo, pero no dice nada sobre las escrituras de obra nueva terminada. Además, de forma expresa exige que sólo los requisitos señalados como a) y b), son los que se le deben acreditar al Notario; por lo tanto está excluyendo de manera expresa la acreditación al Notario de la licencia de ocupación. Si el ánimo del legislador hubiera sido incluir entre los requisitos necesarios para otorgar escrituras de compraventa de viviendas terminadas, la justificación al notario de la obtención de la licencia de ocupación, se habría incluido de forma expresa, además de los requisitos de los apartados a) y b) también el d).
El artículo 6 de la misma Ley, hace referencia a los requisitos de las escrituras relativas a vivienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad, en concreto en lo relativo a las escrituras de declaración de obra nueva terminada. Se requiere la descripción de la edificación ajustada a la licencia municipal de edificación, debiendo acreditarse la certificación...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba