CIRCULAR 4/1994, de 14 de Diciembre, de la Comision nacional del Mercado de Valores, sobre Normas contables, obligaciones de Informacion, determinacion del Valor liquidativo y Coeficientes de Inversion y Operativos y actuaciones en las Tasaciones de Inmuebles de las Sociedades y Fondos de Inversion inmobiliaria.

Fecha de Entrada en Vigor: 1 de Enero de 1995
Marginal:BOE-A-1994-28725
Sección:I - Disposiciones Generales
Emisor:Comision Nacional del Mercado de Valores
Rango de Ley:Circular
 
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El correcto funcionamiento de las Instituciones de InversiÛn Colectiva Inmobiliarias hace conveniente el desarrollo de determinadas normas de car·cter eminentemente tÈcnico que recojan las peculiaridades de su funcionamiento desde diversas perspectivas. En este sentido, la presente Circular de la ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores viene a completar el marco regulador establecido para estas entidades.

Cabe citar la necesidad de regular unas normas contables y de valoraciÛn sectoriales que fijen las bases para la existencia de una informaciÛn comparable y transparente, elemento de gran relevancia para los inversores. En la misma direcciÛn, resulta imprescindible la adaptaciÛn de los contenidos de los informes trimestrales a socios y partÌcipes, teniendo en cuenta los activos en los que materializan sus inversiones. El establecimiento de normas relativas al c·lculo del valor liquidativo de los Fondos de InversiÛn Inmobiliaria es un aspecto de singular importancia, toda vez que concreta los precios de suscripciÛn y reembolso de sus participaciones, siendo en consecuencia determinante, tanto en las rentabilidades obtenidas por sus partÌcipes como en la existencia de la imprescindible equidad entre ellos. Por otra parte, la adecuada supervisiÛn de estas instituciones exige la regulaciÛn de unas normas claras y operativas respecto a la mediciÛn de los diversos coeficientes que deben respetar. Finalmente, la especial naturaleza de las Instituciones de InversiÛn Colectiva Inmobiliaria hace necesario el desarrollo de ciertos aspectos relativos a los contenidos de sus certificados e informes de tasaciÛn.

Las normas contables incluidas en la presente Circular se circunscriben a aquellos aspectos para los que resulta indispensable el establecimiento de un rÈgimen contable peculiar, poniendo especial Ènfasis en el tratamiento contable de las plusvalÌas y minusvalÌas de los inmuebles, el reconocimiento de gastos a distribuir en varios ejercicio, la activaciÛn de importes destinados a rehabilitaciones de inmuebles, la dotaciÛn de provisiones para insolvencias y las ventas de inmuebles.

Por su parte, los contenidos mÌnimos establecidos para los informes trimestrales se adaptan a la peculiar naturaleza de la inversiÛn inmobiliaria. Al margen de incluir un detalle relativo a la inversiÛn en inmuebles, se obliga a la inclusiÛn de informaciÛn referente al grado de ocupaciÛn de los activos, situaciÛn de morosidad, gastos de mantenimiento y resultados en ventas de inmuebles, entre otros aspectos.

Respecto a las partidas que deben considerarse a efectos del c·lculo del valor liquidativo de los Fondos de InversiÛn Inmobiliaria, es destacable la exclusiÛn, en relaciÛn a las normas en vigor para fondos de InversiÛn Mobiliaria, de determinados componentes marginales, debido a su escasa incidencia cuantitativa y al car·cter de largo plazo que debe caracterizar la inversiÛn en este tipo de entidades.

Los contenidos especÌficos de los informes y certificados de tasaciÛn realizados para Instituciones de InversiÛn Colectiva Inmobiliarias regulados en esta Circular vienen a completar lo dispuesto en su legislaciÛn general, con la finalidad de perfeccionar el aprovechamiento de ambos documentos en las labores de supervisiÛn que tiene encomendadas la ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores en relaciÛn a las Sociedades y Fondos de InversiÛn Inmobiliaria.

La ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores ha sido habilitada por el artÌculo 10.3 de la Orden del Ministerio de EconomÌa y Hacienda, de 24 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de InversiÛn Inmobiliaria, para el establecimiento de las reglas contables especÌficas de dichas instituciones, asÌ como las necesarias para el c·lculo del valor liquidativo de los Fondos de InversiÛn Inmobiliaria. Asimismo, en el artÌculo 8.3 de dicha Orden se habilita a la ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores para establecer la forma y contenido de los informes trimestrales de estas entidades, atendiendo a las peculiaridades resultantes de su rÈgimen de inversiones y funcionamiento. Por su parte, el artÌculo 4.10 de la precitada Orden habilita a la ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores para especificar los conceptos que integrar·n el activo computable de los diversos coeficientes relativos a su rÈgimen de inversiones y obligaciones frente a terceros. Por ˙ltimo, el punto 2.e) de la Norma 2.™ de la Orden del Ministerio de EconomÌa y Hacienda de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoraciÛn de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, habilita a la ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para su desarrollo a efectos de su aplicaciÛn para tasaciones destinadas a Instituciones de InversiÛn Colectiva Inmobiliarias.

En su virtud, el Consejo de la ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores, en su reuniÛn del dÌa 14 de diciembre de 1994, ha dispuesto:

SecciÛn primera

[precepto]Norma 1.™ Ambito de aplicaciÛn.

  1. La presente Circular regula las normas contables, los criterios de valoraciÛn y de determinaciÛn de resultados, las obligaciones de informaciÛn y el c·lculo de los lÌmites de inversiÛn y operativos de las Sociedades y Fondos de InversiÛn Inmobiliaria. Asimismo, se desarrollan diversos aspectos que afectan a la tasaciÛn de los bienes inmuebles integrados en el patrimonio de estas instituciones, y se establece el c·lculo del valor liquidativo de las participaciones de los Fondos de InversiÛn Inmobiliaria.

  2. Quedan sometidos a la presente Circular las Sociedades y Fondos de InversiÛn Inmobiliaria, definidos en el artÌculo 72 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de InversiÛn Colectiva, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, y modificado por Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo.

SecciÛn segunda Normas contables y de valoraciÛn

[precepto]Norma 2.™ Normas de contabilidad aplicables.

Las normas contables que deber·n cumplir las Sociedades y Fondos de InversiÛn Inmobiliaria ser·n las contenidas en la presente Circular. En ausencia de normas especÌficas contenidas en la presente Circular, ser· aplicable supletoriamente lo previsto en la Circular 7/1990, de 27 de diciembre, de la ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores, en primer lugar, y en segundo lugar, las normas establecidas en el Plan General de Contabilidad, aprobado por Real Decreto 1643/1990, de 20 de diciembre, sin perjuicio de lo prevenido en el CÛdigo de Comercio y en la Ley de Sociedades AnÛnimas, que ser·n aplicables subsidiariamente.

[precepto]Norma 3.™ Periodicidad en la valoraciÛn y contabilizaciÛn.

Todas las instituciones ajustar·n el ejercicio econÛmico al aÒo natural.

Las Sociedades y Fondos de InversiÛn Inmobiliaria contabilizar·n sus operaciones y realizar·n cierres contables, al menos mensualmente, siguiendo las normas de esta Circular y aplicando los principios contables definidos en la norma 6.™ de la Circular 7/1990, de 27 de diciembre, de la ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores, sobre normas contables y estados financieros reservados de las Instituciones de InversiÛn Colectiva. En todo caso, los apuntes contables deber·n estar referidos al ˙ltimo dÌa del mes, a efectos de remisiÛn de la informaciÛn a la ComisiÛn Nacional del Mercado de Valores.

[precepto]Norma 4.™ Criterios de valoraciÛn del inmovilizado material.

  1. Tratamiento contable:

    1. Los inmuebles adquiridos para su explotaciÛn se contabilizar·n por su precio de adquisiciÛn. La cuenta 3.1.1 del activo del balance ´Viviendasª recoger· el coste de adquisiciÛn de los inmuebles que constituyan viviendas destinadas al arrendamiento, incluido, en su caso, el coste de las plazas de aparcamiento si se ubican en el mismo edificio, y su uso se vincula al de la vivienda en cuestiÛn.

      Los gastos necesarios para la compra de inmuebles, por impuestos no deducibles, notariales y registrales y los pagados a un tercero distinto del vendedor, se contabilizar·n en la cuenta de ´Gastos a distribuir en varios ejerciciosª, periodific·ndose su importe mensual y linealmente en el plazo de cuatro aÒos, contados desde la fecha de adquisiciÛn del inmueble.

      El importe de las inversiones adicionales, complementarias, o de rehabilitaciÛn que se realicen, se contabilizar·n en la cuenta transitoria 3.2 del Activo del Balance ´Inversiones adicionales, complementarias y rehabilitaciÛn en cursoª en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad alargamiento de su vida ˙til, valor·ndose seg˙n el coste de adquisiciÛn de dichas inversiones. Esta cuenta se desglosa a su vez en dos seg˙n que los pagos correspondan a obra ya ejecutada o por ejecutar.

      Una vez finalizadas las correspondientes obras de rehabilitaciÛn, inversiones adicionales o complementarias, los importes contabilizados en la cuenta de inversiones adicionales, complementarias y rehabilitaciones en curso se incorporar·n a la cuenta de inmuebles que corresponda, en el mes de la prÛxima tasaciÛn del inmueble, con abono a la mencionada cuenta.

      Igualmente, los importes por indemnizaciones a arrendatarios ser·n contabilizados en la cuenta 3.3, ´Indemnizaciones arrendatariosª, siempre que supongan un aumento de la rentabilidad futura del mismo. El saldo de esta cuenta se traspasar· a la correspondiente cuenta de inmuebles en el mes de la prÛxima tasaciÛn del inmueble en cuestiÛn.

      No se incorporar·n al valor inmovilizado, sino que se registrar· en la Cuenta de PÈrdidas y Ganancias del ejercicio en curso, los gastos por reparaciones y conservaciÛn.

    2. En todos los casos se deducir·n las amortizaciones practicadas respecto al valor contable de los...

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