Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Fecha de Entrada en Vigor:19 de Enero de 2020
Marginal:BOE-A-2019-18699
Sección:III - Otras Disposiciones
Emisor:Ministerio de Justicia
Rango de Ley:Instrucción
 
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La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que ha entrado en vigor el día 16 de junio de 2019, viene suscitando numerosas dudas sobre su aplicación, extensión e interpretación.

Ello ha motivado el planteamiento de varias consultas sobre dicha ley, en particular la formulada por el Consejo General del Notariado (CGN), en fecha 25 de julio de 2019 con arreglo al art. 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y en el art. 344 del Reglamento Notarial. Para su análisis, se ha solicitado, además, informe al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, que se ha recibido en esta Dirección General, fechado el día 16 de agosto de 2019 y acompañado más tarde por otro informe complementario, del día 20 de agosto de 2019.

Asimismo, con fecha 12 de septiembre de 2019 ha tenido entrada en la Dirección General de los Registros y del Notariado otra consulta, planteada por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España (CORPME), también con base en el art. 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. En relación con la misma se ha solicitado igualmente informe del Consejo General del Notariado, el cual ha sido recibido en la Dirección General, firmado el día 8 de octubre de 2019.

Junto a lo anterior, se han ido recibiendo, de modo informal, consultas sobre diversas dudas interpretativas que la aplicación de la Ley viene planteando a los operadores que trabajan en su aplicación, y a las que, aún sin el alcance que establece el citado art. 103 de la Ley 24/2001, también procede atender.

Todo ello motiva esta instrucción, así como otras que en fechas anteriores se han dictado por esta Dirección General, en ejercicio de la competencia que se le atribuyen en los artículos 260 de la Ley Hipotecaria y 313 del Reglamento Notarial, de resolver en consulta las dudas que se ofrezcan a los registradores y notarios sobre la aplicación, inteligencia y ejecución de las leyes que regulan sus respectivas funciones, y particularmente en el art. 103 de la Ley 24/2001, cuando se establece en el mismo que el Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles podrán elevar consulta a la Dirección General de los Registros y del Notariado respecto de aquellos actos o negocios susceptibles de inscripción en cualquiera de los Registros a su cargo, y que las consultas evacuadas de conformidad con el mismo serán vinculantes para todos los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, quienes deberán ajustar la interpretación y aplicación que hagan del ordenamiento al contenido de las mismas. Y si bien es cierto que el apartado 3 de dicho precepto previene que reglamentariamente se establecerá el procedimiento mediante el cual se articularán las mencionadas consultas, no es menos cierto que la falta de disposiciones de desarrollo reglamentario posteriores a dicha Ley no puede constituir obstáculo alguno a la resolución de la consulta formulada con el alcance que resulta de ese precepto legal que se encuentra en vigor (confróntese disposición final tercera de la Ley 24/2001), máxime si se tiene en cuenta la trascendencia que para el tráfico jurídico tiene la cuestión planteada.

El art. 10.1.h del Real Decreto 1044/2018, de 24 de agosto, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Justicia, confiere a esta Dirección General la competencia de organización, dirección, inspección y vigilancia de las funciones de la fe pública notarial y las de naturaleza registral en las materias de la propiedad, bienes muebles y mercantiles, así como la evacuación de cuantas consultas le sean efectuadas sobre aquéllas.

La consulta planteada por el CGN se concreta en las siguientes cuestiones:

  1.  En los supuestos de préstamo mixto (en el que concurren en la posición pasiva personas físicas y jurídicas):

    – ¿Debe otorgarse el acta sólo con la persona física interviniente?

    – ¿Se aplica íntegramente al contrato el régimen de la Ley 5/2019 cuando en el mismo concurren personas físicas y jurídicas? En particular, cuál es el régimen en materia de vencimiento anticipado, gastos, intereses de demora y prohibición de cláusula suelo.

  2.  ¿A qué préstamos personales se extiende la aplicación de la ley y en qué medida?

    ¿Quedan dentro del ámbito de aplicación los préstamos hipotecarios sobre inmuebles que no tengan carácter residencial?

  3.  ¿Qué debe entenderse por préstamos concedidos por un empleador a sus empleados a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado y que no se ofrezcan al público en general? ¿Quedan excluidos aunque actúe como prestatario otra persona no ligada por la relación laboral?

  4.  ¿Qué debe entenderse por préstamos en moneda extranjera?

  5.  En los supuestos de subrogación pasiva no empresarial, esto es, cuando una persona física se subroga en la posición de otra que es previamente deudora, cuando el prestamista acepta con carácter previo o simultáneo tal subrogación. ¿Es necesaria el acta de información precontractual?

  6.  ¿Es necesaria el acta de información preliminar en los casos de subrogación entre acreedores (subrogación activa)?

  7.  ¿Es precisa el acta de información precontractual siempre que como consecuencia de una novación objetiva se incrementa la TAE, aun cuando se trate de ampliación de plazo?

  8.  ¿Es aplicable la ley a los préstamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero cuando el bien inmueble hipotecado se encuentra en territorio español?

  9.  ¿Es obligatorio extender el acta de información precontractual en papel timbrado y a quién debe repercutirse el coste derivado del mismo?

    La consulta planteada por el CORPME se concreta en las siguientes cuestiones:

    1.  ¿Es necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 que ha cumplido con las exigencias de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las cláusulas de la escritura?

    2.  ¿Es necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 el número identificador del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del modelo de contrato de préstamo utilizado o, al menos, algún elemento que permita determinarlo entre los depositados?

      A la vista de las consultas planteadas, y en respuesta a las mismas, procede dictar la presente Instrucción, en los términos siguientes:

    3.  Una primera cuestión a analizar, planteada por la Consulta del CGN, es la del ámbito objetivo de aplicación de la Ley 5/2019, en particular a efectos de la delimitación de los supuestos en que es obligatoria la autorización del acta previa de información dirigida a garantizar la transparencia material de la misma, como requisito para la autorización e inscripción de la escritura, en los supuestos del art. 2.1.b de la ley, cuando se trate de inmuebles de uso no residencial.

      El artículo 1 de la Ley 5/2019, en su primer inciso, establece: «Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir».

      En análogos términos, el párrafo primero del artículo 2 de la misma dispone que «Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

      a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.

      b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor».

      Pues bien, se plantea, en relación con el inciso final del art. 1, y con este último apartado b), si para que resulte aplicable la Ley 5/2019 a los préstamos con personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, en quienes concurra la condición de consumidor, y cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, se requiere que tales inmuebles (construidos o por construir) tengan también un uso o destino residencial.

      La Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Ello induciría a la conclusión de que tanto la Directiva como la Ley tienen como único objetivo la regulación de los préstamos dotados de hipoteca u otra garantía real sobre inmuebles de uso residencial. Y así se desprendería además de sus respectivos preámbulos, cuando en el considerando 13 de la Directiva se indica que «la presente Directiva regula los contratos de crédito que están relacionados de manera exclusiva o predominante con bienes inmuebles de uso residencial», y en los apartados I y III del preámbulo de la Ley se destacan la importancia del sistema hipotecario español para que «numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad», y el dato de que la Directiva, que la Ley traspone a nuestro ordenamiento, «establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que...

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