Resolución de 4 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se deniega la inscripción de una escritura de revocación de dación en pago.

MarginalBOE-A-2013-8622
SecciónIII - Otras Disposiciones
EmisorMinisterio de Justicia
Rango de LeyResolución

En el recurso interpuesto por don J. L. M. G. como administrador único de la sociedad «Punta Cope, S.A.», contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Motilla del Palancar, don Manuel Montánchez Ramos, por la que se deniega la inscripción de una escritura de revocación de dación en pago.

Hechos

Por el notario de Madrid, don Alejandro Miguel Velasco Gómez, se autoriza en fecha 4 de marzo de 2013 escritura pública en la que comparece la representación de la sociedad «Punta Cope S.A.», la representación de la sociedad «Newstars Business S.A.» y don J. F. H. en su propio nombre y derecho. En la escritura se expone que mediante sendas escrituras de 21 de junio y 10 de agosto de 2007 la sociedad «Punta Cope, S.A.», constituyó sendas hipotecas a favor de la sociedad «Nueva Era Financial Investments, S.L.» en garantía de dos préstamos; que en fecha 23 de agosto del mismo 2007 se otorgó escritura de dación en pago por la que en primer lugar la sociedad «Newstars Business, S.A.» asume las deudas de las anteriores escrituras subrogándose en la posición de acreedor de «Punta Cope, S.A.» y en segundo lugar esta última en pago y para la cancelación de la deuda en que se subroga «Newstars Business, S.A.» realiza la dación en pago de determinada finca constando debidamente inscrita esta última escritura. A continuación estipulan: primero, que según consta en un acta de manifestaciones otorgada ante el propio notario en la misma fecha, el compareciente en nombre propio don J. F. H. ha asumido personalmente las deudas que ha contraído hasta el día de hoy en su condición de administrador único de «Punta Cope, S.A.» al tratarse de deudas no contraídas por la sociedad sino por dicho señor. Segundo, que las partes «solicitan la revocación de la dación en pago efectuada mediante la escritura de 23 de agosto de 2007 y la retroacción de la finca…» Cuarto. «solicitan la inscripción de la finca a favor de la sociedad Punta Cope, S.A.». Quinto. «En consecuencia, la sociedad Punta Cope S.A. recupera la posesión de la finca… La sociedad Punta Cope, S.A. no se subroga en el pago de ninguna de las cargas que pesan sobre la citada finca…»

Del Registro de la Propiedad resulta que:

Conforme a la inscripción 4.ª de la finca de fecha 15 de enero de 2008, el titular registral es la entidad «Newstars Business, S.A.» por título de dación en pago de deudas. Dichas deudas consistían, según dicha inscripción cuarta, por un lado en determinado crédito que la entidad «Newstars Business, S.A.» había adquirido de la mercantil «Valeurs Fiance, S.A.» contra la mercantil «Punta Cope, S.A.» y por otro en la asunción de deuda que hacía la sociedad «Newstars Business S.A.» de la obligación de pago que ostenta «Punta Cope S.A.» frente a otra sociedad llamada «Nueva Era Financial Investments S.L.» y del que la liberaba a aquella.

Conforme a la inscripción quinta de fecha 21 de junio de año 2008, la finca se encuentra hipotecada en garantía de un préstamo a favor de determinada sociedad limitada. Al margen de la inscripción de hipoteca consta nota marginal de fecha 22 de mayo de 2012 de la que resulta que se ha expedido certificación para su incorporación a Autos de ejecución hipotecaria.

Constan igualmente las anotaciones de embargo letras C y D de fechas 29 de julio y 14 de septiembre de 2011 así como la anotación, letra E de fecha 30 de mayo de 2012 cuya toma de razón viene provocada por querella derivada de presunto delito de alzamiento de bienes.

II

Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Motilla del Palancar, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Visto por Don Manuel Montánchez Ramos, registrador de la Propiedad de Motilla del Palancar -Cuenca-, el procedimiento registral iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos I.–El precedente documento objeto de la presente calificación; autorizado el día 04/03/2013 por el Notario de Madrid, don Alejandro Miguel Velasco Gómez, número de protocolo 404/2013, presentado telemáticamente por Velasco Gómez, Alejandro Miguel, el día 05/03/2013, y aportado físicamente el día 22/03/2013 con el asiento 1184 del Diario 84, en el que figura como interesado «Punta Cope, S. A.». II.–En dicho documento se contienen las cláusulas que se reseñan y que han sido objeto de calificación desfavorable: 1.–Interviene don E. G. H., como Administrador único en nombre y representación de la entidad «Newstars Business, S. A.», nombrado para dicho cargo, por plazo de seis años, que asegura ejerce en la actualidad, en la escritura otorgada ante el Notario de Valencia, don José Corbi Coloma, el día 17 de agosto de 2007, bajo el numero 3230 de protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de Valencia, al tomo 6404 libro 5694, folio 130, hoja V-112226, inscripción 2ª. Acredita dichos extremos con copia autorizada de la indicada escritura, que me exhibe, devuelvo y juzgo suficiente para este otorgamiento, sin hacer constar que dicha escritura que se le exhibe está debidamente inscrita en el Registro Mercantil ni concretar el acto a que se refiere el juicio de suficiencia. 2.–Interviene don J. L. M. G., como Administrador Único en nombre y representación de la entidad «Punta Cope, S. A.», nombrado para dicho cargo, por plazo de cinco años, que asegura ejerce en la actualidad, en la escritura otorgada ante el Notario de Madrid, don Luis Pérez Escolar Hernando, el día 15 de marzo de 2010, bajo el número 606 de su protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al tomo 2686, folio 120, hoja M-46531, inscripción 18ª. Acredita dichos extremos con copia autorizada de la indicada escritura, que me exhibe, devuelvo y juzgo suficiente para este otorgamiento, sin hacer constar que dicha escritura que se le exhibe está debidamente inscrita en el Registro Mercantil ni concretar el acto a que se refiere el juicio de suficiencia. 3.–En el apartado exponen I se hace constar que con fecha 21 de junio de 2007, se otorgó escritura de Préstamo Hipotecario ante el Notario de Valencia, don Diamar Mata Botella, bajo el número 1.877 de su protocolo, mediante la que don J. F. H. en calidad de Administrador Único de «Punta Cope, S. A.» confesó haber recibido en efectivo metálico de la mercantil «Nueva Era Financial Investments, S. L. U.» en concepto de préstamo la cantidad de cien mil euros, sin que dicha escritura –título previo– haya sido inscrita en el Registro. 4.–En el apartado exponen II se hace constar que con fecha 10 de agosto de 2007, se otorgó escritura de préstamo hipotecario ante el Notario de Valencia, Don Augusto Pérez-Coca Crespo, bajo el número 2916 de su protocolo, mediante la que Don J. F. H. en calidad de Administrador Único de «Punta Cope, S. A.», confesó haber recibido en efectivo metálico de la mercantil «Nueva Era Financial Investments, S. L. U.» en concepto de préstamo la cantidad de sesenta mil euros, sin que dicha escritura -titulo previo- haya sido inscrita en el Registro. 5.–En la precedente escritura de revocación de dación de pago con retroacción de los bienes a favor de la sociedad «Punta Cope, S. A.», no comparece la entidad «Nueva Era Financial Investments, S. L. U.», en su condición de acreedor. 6.–En el apartado primero de estipulaciones se hace constar que según consta en el Acta de Manifestaciones otorgada ante el Notario Don Alejandro Miguel Velasco Gómez, el día cuatro de marzo del año dos mil trece, Don J. F. H. ha asumido personalmente las deudas que ha contraído hasta el día de hoy, en su condición de Administrador Único de la mercantil «Punta Cope, S. A.», en nombre de dicha sociedad al tratarse de deudas no contraídas por la sociedad, sino por el Sr. F. personalmente sin que se acompañe dicha acta de manifestaciones. 7.–No resulta del precedente documento que Don J. F. sea el Administrador Único de la entidad «Punta Cope, S. A.» 8.–En el apartado segundo de Estipulaciones se hace constar que las partes solicitan la revocación de la dación en pago efectuada mediante escritura de fecha 23 de agosto de 2007 y la retroacción de la finca que se describe en la precedente escritura, así como los derechos de Explotación minera, expediente Minero número 1161 de Cuenca, a favor de la sociedad «Punta Cope, S. A.», sin exponer la causa o causas de la revocación. 9.–En la estipulación quinta se hace constar que en consecuencia, la sociedad «Punta Cope, S. A.», recupera la posesión de la finca, cuando el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. 10.–Defecto insubsanable.–En la estipulación quinta se hace constar que la sociedad «Punta Cope, S. A.», no se subroga en el pago de ninguna de las cargas que pesan sobre la finca, pacto que excede de la voluntad negocial, ya que las cargas reales se subrogan obligatoriamente. 11.–Defecto insubsanable.–Se encubre un pacto comisorio ya que por falta de pago se pretende adquirir el dominio. A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho I.–Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se halla sujetos a calificación por el Registrador, quien bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los arts. 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. II.–En relación a las concretas cláusulas o partes de las mismas reseñadas en el hecho II anterior, debe tenerse en consideración: Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad los...

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