Resolución de 7 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 33 a inscribir una escritura de ratificación de otra de aportación de ciertos bienes inmuebles.
| Marginal | BOE-A-2013-5850 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por doña E. M. Q. O., en nombre y representación de «Bergantín Real Estate, S.L.», contra la negativa del registrador de la Propiedad de Madrid número 33, don Francisco Fernández de Arévalo y Delgado, a inscribir una escritura de ratificación de otra de aportación de ciertos bienes inmuebles.
Hechos
I
Se presenta en el Registro escritura autorizada el día 26 de octubre de 2012 por el notario de Madrid, don Santiago María Cardelús Muñoz-Seca, número 2.848 de protocolo, por la que doña E. M. Q. O., en nombre y representación y como administradora única de la sociedad «Bergantín Real Estate, S.L.», como única compareciente, «ratifica, consiente y se adhiere, al total contenido de la relacionada escritura autorizada por Doña Kristy María Ponce Aizpirua, Notaría Pública Undécima del Circuito de Panamá, con fecha 29 de abril de 2011… ratificando expresamente la aportación de los inmuebles realizada en dicha escritura, la cual declara conocer íntegramente y por la presente deja convalidada a todos los efectos legales y registrales que procedan». La citada aportación no dineraria se realizó a cambio de 12.486 acciones del capital de la sociedad «SCS Inversiones, S.A.», de nacionalidad panameña, todo ello, según se afirma en el Expositivo II de la reseñada escritura de ratificación, «en los términos que constan detallados en la relacionada escritura (de aportación) a la que en este acto nos remitimos y damos aquí por reproducidos, cuya copia auténtica que me exhibe se encuentra debidamente diligenciada con la Apostilla de La Haya con fecha 12 de mayo de 2011».
II
La citada escritura de ratificación fue presentada en el Registro de la Propiedad de Madrid número 33 el día 26 de octubre de 2012, asiento 1749 del Diario 53, y fue calificada negativamente con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: «Calificado dentro del plazo legal el precedente documento, presentado telemáticamente en este Registro de la Propiedad número treinta y tres de Madrid el día 26 de octubre de 2012 al asiento 1749 del Diario 53, y aportada copia en papel el día 20 de diciembre de 2012, al referido asiento 1749 del diario 53. Se deniega su inscripción por el defecto insubsanable de carecer de transcendencia real al tratarse de una ratificación (de una compraventa) en la que por sí misma, conforme a la exigencia del artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento, no se constituye, reconoce, transmite, modifica o extingue el dominio de la finca a que dicho documento se refiere y en consecuencia no es inscribible conforme a los artículos 9 y 51-6.º del citado Reglamento Hipotecario. No procede tomar anotación preventiva por defecto subsanable, la cual por otra parte, tampoco ha sido solicitada. Esta calificación será notificada al presentante y al juzgado, quedando prorrogado el asiento de presentación por sesenta días, a contar desde la última notificación. Contra la anterior calificación: (…) Madrid a dos de enero del año dos mil trece. El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador)».
III
La anterior calificación fue recurrida por doña E. M. Q. O., en nombre y representación de «Bergantín Real Estate, S.L.», mediante escrito fechado el día 31 de enero de 2013, y presentado en el Registro de la Propiedad de Madrid número 33 el día 9 de febrero de 2013, en el que se formulan las siguientes alegaciones: «(…) Primero.–De la negativa a la inscripción solicitada. El pasado día 26 de octubre de 2012, se otorgó ante el notario de Madrid, don Santiago María Cardelús Muñoz-Seca, núm. de protocolo 2848, escritura de ratificación de aportación a la sociedad panameña SCS Inversiones, S.A., una serie de fincas sitas en territorio español, mediante escritura pública autorizada por doña Kristy Maria Ponce Aizpirua, notaría Publica Undécima del Circuito de Panamá, con fecha 29 de abril de 2011, bajo el numero de su protocolo 5085. Escritura debidamente legalizada por medio de la Apostilla de la Haya, con fecha de 11 de mayo de 2011 (…) La copia autentica de esa escritura panameña fue exhibida al notario autorizante, a la que expresamente se remite en la escritura de ratificación, señalando literalmente: «todo ello en los términos que constan detallados en la relacionada escritura a la que en este acto nos remitimos y damos aquí por reproducidos» (…) En la escritura de ratificación, Bergantín Real Estate, S. L., reconoce, y por ende ratifica, la aportación de bienes inmuebles realizados a la también mercantil panameña SCS Inversiones, S. A., a cambio de la suscripción de determinadas acciones de la misma, en concreto de 12.846 acciones. Presentada esta escritura ante el Registro de la Propiedad núm. 33, para inscribir la transmisión de los bienes a favor de la mercantil panameña, la calificación del señor registrador es negativa en cuanto que, y citamos literalmente, «por el defecto insubsanable de carecer transcendencia real al tratarse de una ratificación de una compraventa en la que por si misma, conforme a la exigencia del artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento, no se constituye, reconoce, modifica o extingue el dominio de la finca a que dicha documento se refiere y en consecuencia no es inscribible conforme a los artículo 9 y 51-6 del Reglamento Hipotecario». En primer lugar, debemos puntualizar que no se trata de una compraventa strictu sensu en los términos de los artículos 1445 y siguientes del Código Civil, sino de una operación del tráfico mercantil, consistente en la suscripción de acciones de una sociedad anónima, cuya contra prestación no se hace en metálico, sino por la aportación de determinados bienes inmuebles a esa mercantil. Suscripción realizada al amparo de las leyes panameñas, en cuanto tanto las acciones pertenecen a una mercantil constituida en ese país. Hecha esa precisión, lo cierto es que esta parte no llega a entender la calificación del señor registrador, en tanto en cuanto una escritura de ratificación es una escritura de reconocimiento, y en este caso en concreto, lo que reconoce mi poderdante es que ha aportado a SCS Inversiones, S. A., y por lo tanto, transmitido la propiedad de los bienes inmuebles referidos, y perfectamente identificados, tanto en la escritura de aportación y aceptación de los bienes inmuebles, -escritura panameña-, como en la escritura de ratificación española. A mayor abundamiento, literalmente en la mencionada escritura (en el folio BA5612210) se dice «''Bergantín Real Estate, S.L., ratifica, consiente y se adhiere'', al total contenido de la relacionada escritura autorizada por Doña Kristy María Ponce Aizpirua, Notaría Undécima del Circuito de Panamá, con fecha 29 de abril de 2011 bajo en número cinco mil ochenta y cinco (5085) de protocolo (...)». En relación a los fundamentos de derechos vertidos por el registrador, no podemos estar más de acuerdo en el contenido del artículo 2 de la Ley Hipotecaría, no en el sentido de denegar la inscripción, sino todo lo contrario, en cuanto que el título presentado a inscripción contiene un verdadero acto con transcendencia real. Reza el artículo 2 de la Ley: «En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. 2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. 3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. 4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. 5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. 6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.» No nos alberga ninguna duda que la escritura pública presentada en el registro recoge un verdadero acto declarativo del dominio: el representante legal de Bergantín Real Estate reconoce expresamente que se ha aportado determinados bienes inmuebles a SCS Inversiones, S. A., en virtud de una operación típica del tráfico mercantil, por medio de la suscripción de acciones de esta compañía panameña. Se identifica perfectamente a la persona del transmitente, del adquirente, el negocio jurídico, así como el precio y/o la contraprestación, y se relacionan de manera exhaustiva y perfecta cada una de las fincas afectadas a este negocio jurídico. La definición tradicional de transcendencia real es el acto de transmisión, cualquiera que sea éste, que implica una mutación jurídica en las facultades dominicales del titular, y afecta a terceros, es decir excede de las simples relaciones inter partes. A mayor abundamiento, el artículo 2 de la Ley Hipotecaria no puede entenderse ni interpretarse por sí solo, de tal manera que su correlativo del reglamento hipotecarios el artículo 7, expresamente establece que «Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales». La escritura de ratificación...
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