Resolución de 12 de mayo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Cuenca, don Jesús Domínguez Rubira, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad n.º 1 de Denia, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa sujeta a condición suspensiva.
| Marginal | BOE-A-2010-11476 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el Notario de Cuenca, don Jesús Domínguez Rubira, contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Denia número 1, don Gonzalo Aguilera Anegón, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa sujeta a condición suspensiva.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el veinte de febrero de dos mil nueve ante el Notario de Cuenca, don Jesús Domínguez Rubira, número doscientos cincuenta y uno de protocolo, la sociedad «Asoprom 2005, S.L.,» vende a los esposos don M. A. C. S. y doña G. T. B. una vivienda y participaciones indivisas de otras fincas sujetas a la condición suspensiva que se expresa en su estipulación tercera, conforme a la cual «El perfeccionamiento de este contrato queda sometido a la condición suspensiva de que la parte compradora obtenga de la entidad acreedora antes indicada (titular de la hipoteca que grava la vivienda) el consentimiento para la subrogación de la primera en la obligación de pago del préstamo hipotecario antes referido, con la consiguiente liberación de la parte vendedora de la referida deuda o bien, de forma alternativa, a que la parte compradora obtenga financiación de cualquier otra entidad financiera para el pago del precio aplazado en este contrato, todo ello en el plazo máximo de 18 meses a contar desde el día de hoy. En ambos casos, deberá abonarse a la parte vendedora el precio pendiente de pago, de lo que deberá dejarse constancia en el correspondiente instrumento público».
II
Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad de Denia número 1 el día veinte de febrero de dos mil nueve, asiento mil cuatrocientos veintiocho del Diario ciento veintiocho y fue calificada con la siguiente nota: «El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria –redacción Ley 24/2001, de 27 de Diciembre–, y en base a los siguientes: Hechos: 1. El documento precedente otorgado el 20/02/2009, ante el Notario de Cuenca, Jesús Domínguez Rubira, número 251/2009 de protocolo, fue presentado en este Registro de la Propiedad el día 20/02/2009, entrada número 657 y asiento número 1428 del Libro Diario 128. 2. Del citado documento resulta: a. La mercantil Asoprom 2005, S.L., dueña de las fincas números 19316 de Denia-l, de 2,4446/100 –garaje 33– y de 0,8433/100 –trastero 33– de la número 19366 de Denia-1, las vende a los esposos don M. A. C. S. y doña G. T. B., que las compran y adquieren con carácter ganancial, con la condición suspensiva que indica la escritura. Defectos: Ha observado los siguientes defectos que impiden su inscripción: 1. Estando sujeto el efecto traslativo de la compraventa –cfr. Estipulación 4.ª de la escritura– suspensivamente condicionado al pago del precio aplazado que deberá ser abonado por la parte compradora a la vendedora en el plazo máximo de 18 meses a contar desde la fecha del otorgamiento de la escritura que nos ocupa, no es inscribible el precedente documento en tanto en cuanto no se acredite el pago del precio, por los siguientes motivos de suspensión de la inscripción: a) No existe propia transmisión de la propiedad a favor de los compradores, la cual queda condicionada al pago del precio. –Artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 609 y 1095 del Código Civil–. b) La condición estipulada no es una verdadera condición, pues su cumplimiento o incumplimiento depende de la voluntad del deudor, lo que determina la nulidad de la obligación. Artículo 1116 del Código Civil. c) Implica, además, contravención de la prohibición de pacto comisorio, esto es, de que el acreedor –el vendedor es acreedor del precio aplazado– pueda quedarse con el inmueble en caso de falta de pago del crédito. –cfr. artículo 1859 del Código Civil–. d) Además, trata de eludir la interpretación restrictiva que del artículo 1504 del Código Civil y del artículo 59 del Reglamento Hipotecario hace la jurisprudencia del Tribunal Superior y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, los cuales matizan el carácter automático de la resolución cuando el comprador se opone a ella en el requerimiento de pago –se entiende que el artículo 1504 del Código Civil no es sino una especialidad del artículo 1124 del mismo Código Civil, y que por tanto, para que opere la resolución es necesario que no exista incumplimiento por parte del vendedor– y exigen para reinscribir a favor del vendedor la consignación global de las cantidades percibidas por el mismo, incluidos los intereses, sin posibilidad de deducir nada en virtud de una cláusula penal –de manera que aunque ésta sea inscribible, habrá de ser declarada judicialmente– -cfr. entre otras muchas, Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de enero de 1988 y 6 de Febrero de 1990–. Fundamentos de Derecho: Y con arreglo a los siguientes fundamentos de derecho: 1. Citados anteriormente. Ha resuelto suspender el asiento registral solicitado, quedando prorrogado el asiento del presentación practicado por plazo de 60 días, a contar desde la recepción de la presente notificación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria –redacción Ley 24/2001, de 27 de diciembre–. Contra esta decisión (…). Denia a treinta de marzo del año dos mil nueve. El Registrador. Fdo.: Gonzalo Aguilera Anegón».
III
Don Jesús Domínguez Rubira, como Notario autorizante, interpone recurso mediante escrito presentado el día veintidós de mayo de dos mil nueve con arreglo, entre otros, a los siguientes fundamentos de Derecho: «1. En primer lugar cabe someter una compraventa a una condición suspensiva, puesto que cuando lo que accede al Registro es una transmisión dominical sometida a condición es conveniente distinguir dos hipótesis claramente diferenciadas: una, la que tiene lugar durante la pendencia de la condición si se señaló plazo para su cumplimiento, o mientras no accede al Registro la suerte de la condición, en el caso en que no se hubiera fijado plazo para su desenvolvimiento; y otra, la que se produce una vez agotado el plazo fijado para que la condición se cumpla, sin que conste en el Registro su cumplimiento o incumplimiento. En el primer caso, el Registro refleja dos titularidades diferenciadas y contrapuestas, actual una y expectante la otra, pero complementarias, por cuanto su reunión agota la plena titularidad del derecho condicionalmente transmitido –Resolución de 16 de octubre de 1991–. En el segundo caso no podrá deducirse ya de los asientos del Registro la coexistencia de esas dos titularidades...
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