Resolución de 25 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso y división material.
| Marginal | BOE-A-2013-5592 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don Juan Pérez Hereza, Notario de Madrid, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Madrid número 4, doña María Purificación García Herguedas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso y división material.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid, don Juan Pérez Hereza, de fecha 24 de octubre de 2012, con el número 1707 de orden de su protocolo de ese año, don C. A. C. C., en representación de la sociedad «Cortical 2007, S.L.», otorgó un cambio de uso y división material de una finca registral... En primer lugar se procede a formalizar el cambio de uso del local por el de vivienda, para lo que se cuenta con licencia expedida por el Ayuntamiento de Madrid, de fecha 23 de noviembre de 2010. A continuación se procede a formalizar la división material de la finca convertida en vivienda, en nueve fincas nuevas e independientes que se describen en la escritura, destinándose el resto de superficie del local a rellanos y zonas de distribución para el acceso a cada uno de los apartamentos resultantes.
Se incorpora unida a la matriz, una certificación expedida por la secretaria-administradora de la Comunidad de Propietarios de la finca en cuestión, doña N. S. G., con el visto bueno del presidente don A. R. V., firmas que son legítimas por haber sido puestas a presencia del notario autorizante y acreditada la vigencia de sus cargos por exhibición del acta de la junta de propietarios de fecha 21 de noviembre de 2011. En dicha certificación, de fecha 23 de octubre de 2012, se hace constar la autorización de la junta de propietarios, de fecha 18 de enero de 2006, para la división material realizada en la escritura, la aprobación del acuerdo por la unanimidad de los asistentes –53,952 % de los propietarios– a la junta así como el transcurso de un mes desde el acuerdo sin que se haya producido notificación de oposición por los no asistentes.
También se incorpora, como ya se ha expuesto, la licencia del distrito del Ayuntamiento de Madrid, de fecha 23 de noviembre de 2010, por la que se autoriza a las obras para la transformación del local en nueve viviendas.
II
La referida escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 4 el día 21 de noviembre de 2012, y fue objeto de calificación negativa de 11 de diciembre que a continuación se transcribe en lo pertinente: «En la escritura que se califica la sociedad Cortical 2007, S.L., dueña de la finca 53133 de este Registro –que es el local comercial denominado A...–, cambia el uso de local a vivienda y la divide en nueve apartamentos que se constituyen como fincas independientes. En la escritura se protocoliza certificación expedida con fecha 23 de octubre de 2012 por la secretaria de la Comunidad de Propietarios del edificio al que pertenece la finca, del acuerdo que autoriza el cambio de uso y la división material de la finca, adoptado por la junta general extraordinaria de fecha 18 de enero de 2006. Situación registral. Al presentarse en el Registro de la Propiedad la escritura de segregación, autorizada con fecha 24 de octubre de 2012, resulta que en el Registro constan nuevos titulares registrales, que han adquirido distintas fincas del edificio con posterioridad a la fecha del acuerdo de la junta que autoriza el cambio de uso y división material, que es de 18 de enero de 2006. Las fincas adquiridas por nuevos propietarios son las siguientes: El departamento n.º 9 de la división –plaza de aparcamiento n.º 25–, finca 53107, inscrita a favor de don R. P. Z. y doña A. S. O., por mitad y prondiviso. El departamento n.º 39 de la división –apartamento letra B en planta segunda– finca 53137, inscrita a favor de doña M. S. T. P. Y el departamento n.º 42 de la división –apartamento C en planta tercera–, inscrito a favor de la sociedad Arquisalar, S.L. Calificación. Falta el consentimiento al cambio de uso y división material de la escritura que se califica por parte de los nuevos titulares registrales de las fincas que integran el edificio. Fundamentos de Derecho.–Artículos 18, 20 y 34 de la Ley Hipotecaria, el artículo 32 de dicha ley que dispone que «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros», y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 19-02-99, que dice que «la inscribibilidad de dicha modificación (del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal) requiere que se haya otorgado por todos los que, en el momento en que se solicita la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, /.../ sin que pueda alegarse que la modificación cuestionada fue otorgada por quienes en su día ostentaban la propiedad de esos elementos privativos, por cuanto, para los titulares actuales, no producen efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente». Posibles soluciones. Se puede acreditar que los titulares inscritos posteriores a la fecha de la certificación protocolizada en la escritura, han prestado su consentimiento a la segregación, en escritura pública, en instancias privadas firmadas por dichos titulares con firma legitimada por el notario o por el registrador, con certificación del secretario de la Comunidad en la que se haga constar que en el libro de Actas de la Comunidad consta el consentimiento de dichos propietarios, o bien aportando el libro de actas en el que conste dicho consentimiento. A la vista de la presente nota, (...). Madrid, 11 de XII de 2007 (sic) El Registrador (firma ilegible). María P. García Herguedas».
III
El día 21 de diciembre de 2012, se solicitó calificación sustitutoria que correspondió a la registradora de la Propiedad del Registro número 2 de Torrejón de Ardoz, doña Sara Fernández Álvarez, que con fecha 9 de enero de 2013, confirmó la nota de calificación respecto el defecto señalado.
IV
El día 4 de febrero de 2013, con entrada el día 6 de febrero, don Juan Pérez Hereza, Notario de Madrid, interpuso recurso contra la calificación, en el que en síntesis alega lo siguiente: «Primero. Contra la invocación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y cita a la Resolución de 19 de febrero de 1999- Es clara la distinción que establece nuestra DGRN entre actos de carácter colectivo en la Comunidad de Propietarios y actos individuales, a los efectos de aplicar o no el principio de tracto sucesivo para su inscripción. En numerosas Resoluciones incluso referidas a situaciones que afectan más intensamente al derecho de propiedad sobre los departamentos privativos como acuerdos de modificación de estatutos, del título constitutivo o de desafectación con venta de elemento común, se ha sentado la doctrina de que por tratarse de actos colectivos no es necesario el consentimiento individualizado de los propietarios ni siquiera la relación de los propietarios que asistieron a la junta para que el registrador pueda calificar su coincidencia con los titulares registrales. La propia admisión del acuerdo cuasi-unánime adoptado sin la presencia de todos los propietarios, cuya admisibilidad no pone en tela de juicio la calificación que se recurre, es una manifestación de la doctrina expuesta. En este sentido pueden citarse las Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 4 de marzo de 2004 o 5 de julio de 2005. Partiendo de esta doctrina, indiscutida, es verdad que en ocasiones la duda se centra en determinar si estamos ante un acto colectivo, competencia de la junta, o un acto que exige el consentimiento individual de todos los propietarios, duda que se resuelve normalmente en función de cómo afecta el acto al derecho del vecino o sobre su propiedad privativa. En el caso que nos ocupa no hay duda posible pues es la propia Ley la que atribuye la competencia para autorizar las divisiones de elementos privativos a la junta, configurando la autorización como una acto colectivo el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal según el cual "Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas." Por todo lo expuesto es improcedente la invocación al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, como lo es también la referencia a la Resolución de 19 de febrero de 1999 referida a un caso en que el promotor de un edificio pretendió, después de haber procedido a la enajenación de algún elemento privativo, modificar unilateralmente el título constitutivo asignando como anejos inseparables de dos pisos, sendos trasteros cuya descripción se olvidó incluir en la escritura de división horizontal. La resolución deja claro la exigencia de acuerdo unánime de todos los propietarios (que no existía) y en este contexto cobra sentido la frase transcrita en la calificación. Sin embargo es evidente por las razones antes expuestas que se trata de un supuesto distinto en el que además ni siquiera existió acuerdo de junta. En consecuencia queda claro que se trata en este caso de un acto colectivo competencia de la junta general que debe autorizarlo por acuerdo unánime y carece de sentido la exigencia de un consentimiento individualizado de cualquier propietario. Segundo. Contra la referencia al artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Aunque no se desarrolle el argumento en la calificación, parece que la invocación a este artículo, justificaría que el acuerdo de la junta en su día adoptado no perjudicaría a los adquirentes posteriores de departamentos privativos del mismo edificio...
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