Resolución de 18 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de hipoteca.
| Marginal | BOE-A-2014-3338 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de Armilla, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Almuñécar, doña María Cristina Palma López, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de hipoteca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Armilla, don José Ignacio Suárez Pinilla, el 10 de junio de 2013, con el número 553 de protocolo, doña M. C. C. C., los cónyuges doña M. J. R. C. y don F. M. E. M. y don R. R. C., éste último en su propio nombre y derecho y además en nombre y representación de doña M. M. L. O., todos ellos como parte prestataria, y doña S. C. M. en nombre y representación de «Banco Mare Nostrum, S.A.», formalizaron la novación de préstamo hipotecario. Por lo que interesa en el presente expediente, en la citada escritura se establece: «Valoración de la finca: Se modifica asimismo el valor de tasación de la finca objeto de hipoteca descrita en el Antecedente 1, a efectos de subasta, que pasan a ser de noventa mil ciento sesenta y tres euros con trece céntimos (90.163,13 euros). Las partes manifiestan que el valor asignado a efectos de subasta no es inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario para el préstamo objeto de la presente novación»; en la estipulación séptima, se establece como causa de resolución y vencimiento anticipado: «1.º La demora en el pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, solicitando expresamente las partes, en este acto, la constancia de este pacto en los libros del Registro de la Propiedad».
II
Presentada copia autorizada de la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Almuñécar fue objeto de la siguiente nota de calificación: «(…) Hechos.–I. El día 15/11/2013 fue presentado el documento de referencia para su inscripción en este Registro. II. Y habiéndose observado que se ha fijado el valor de tasación a efectos de subasta, no habiéndose aportado el certificado de tasación de conformidad la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, (que deberá tener una antigüedad inferior a seis meses de conformidad con el apartado 4.º del artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, de 27 marzo), por lo que no se puede determinar el requisito que determina el punto apartado a) del punto 2 del artículo 129 de la Ley Hipotecaria y el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a saber: "El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario". III. Y habiéndose observado que no se ha hecho constar en el documento el hecho de que para poder reclamar la deuda, conforme al procedimiento de ejecución hipotecaria, se haya dejado de pagar una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, al menos tres plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses, de conformidad con el punto 1 del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Fundamentos de Derecho. Los establecidos en los hechos. Acuerdo. La suspensión de la inscripción del documento presentado en virtud de los fundamentos de derecho antes expresados (…). Contra la precedente calificación (…) Almuñécar, veintidós de noviembre del año dos mil trece. La registradora: (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos de la registradora».
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Ignacio Suárez Pinilla, notario autorizante, interpone recurso en virtud de escrito de fecha 22 de noviembre de 2013, en base entre otros a los siguientes argumentos: «…Fundamentos de Derecho.–Primero. El primer defecto apuntado por la registradora es que "no se aporta certificado de tasación" a fin de poder comprobar que el precio en que los interesados tasan la finca no es inferior al 75 % del valor señalado para la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Basa su calificación en el contenido de los artículos 129 LH y 682 LEC tras su reforma por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. En la escritura objeto de calificación se dice expresamente: "... Valoración de la finca: Se modifica asimismo el valor de tasación de la finca objeto de hipoteca descrita en el Antecedente I, a efectos de subasta, que pasan a ser de noventa mil ciento sesenta y tres euros con trece céntimos (90.163,13 euros). Las partes manifiestan que el valor asignado a efectos de subasta no es inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario para el préstamo objeto de la presente novación…". Y en las advertencias notariales, al final de la escritura: "...– En relación a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de protección a los deudores hipotecarios.–Yo el notario, informo y advierto a los otorgantes, que según la disposición transitoria quinta de la citada Ley, en las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a su entrada en vigor (15 de mayo 2013) será de aplicación el nuevo artículo 129 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que fuese la fecha en que se hubiese otorgado la escritura de constitución de hipoteca y especialmente, que el valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser inferior en ningún caso al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario…". A juicio del notario, aquí recurrente, los artículos 129 LH y 682 LEC, no sólo no fundamentan la calificación negativa de la registradora, sino todo lo contrario. Así, efectivamente, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (en vigor desde el 15 mayo 2013), añade una serie de novedades en cuanto al contenido de las escrituras de constitución de préstamos hipotecarios y, entre esas novedades, tanto para el procedimiento de ejecución judicial directo (art. 682.2, n.º 1) como para la venta extrajudicial (art. 129 LH), que se haga constar en la escritura de constitución de la hipoteca "el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, que deberá ser el mismo en ambos procedimientos y, no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (art. 129 LH)". El requisito de hacer constar el pacto sobre la tasación a efectos de subasta, está referido solamente a la constitución de hipoteca, lo que excluye que le sea de aplicación a cualquier otro supuesto de novación posterior a la constitución y ello, aunque conlleve ampliación del préstamo, pues hay que recordar, que conforme dispone el artículo 4.2 de la Ley 2/1 994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los préstamos hipotecarios: "las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: 1) la ampliación o reducción de capital; 2) la alteración del plazo; 3) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; 4) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo; 5) la prestación o modificación de las garantías personales". En el supuesto objeto de este recurso se trata de una escritura de novación de un préstamo ya constituido, por lo que entendemos que, aunque se puede, no es absolutamente necesario realizar una nueva tasación conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (art. 129 LH), que sólo es exigible para la constitución, aún en el caso, como el presente, en el que se pacta un nuevo valor a efectos de subasta, siempre lógicamente que dicho valor no sea inferior al menos al 75% del valor de la tasación hipotecaria efectuada para la constitución de la hipoteca. El problema estaría en determinar, si es necesario acreditar, para la inscripción, la existencia de dicha tasación para poder comprobar si se cumple con el citado requisito de valor mínimo o, basta la manifestación de los otorgantes y su acreditación cuando se ejercite la acción hipotecaria. A juicio del notario recurrente, basta la manifestación y su acreditación cuando se ejercite la acción hipotecaria y, por ello, en la escritura calificada se hizo constar expresamente: la manifestación de los otorgantes de "que el valor asignado a efectos de subasta no es inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario para el préstamo objeto de la presente novación". Y la advertencia del notario de "que según la disposición transitoria quinta de la citada Ley, en las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a su entrada en vigor (15 de mayo 2013) será de aplicación el nuevo artículo 129 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que fuese la fecha en que se hubiese otorgado la escritura de constitución de hipoteca y especialmente, que el valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser inferior en ningún caso al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo...
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