Resolución de 18 de diciembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación extendida por la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
| Marginal | BOE-A-2013-724 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el notario de Barcelona, don Lluis Jou i Mirabent, contra la calificación extendida por la Registradora de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú numero 1, doña Maria del Carmen Floran Cañadell, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por don Lluis Jou i Mirabent, notario de Barcelona, doña P. B. M., como apoderada por sustitución de la entidad acreedora de la finca transmitida, vende una finca. Con anterioridad, ante otro notario, había sido cancelada la deuda que gravaba la finca, a favor de la entidad sustituyente del poder, bajo la condición suspensiva de la transmisión a tercero que en la escritura se establece.
II
Presentada copia autorizada de la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú, fue calificada con la siguiente nota: «Hechos. 1.º–Se presenta la escritura a la que se ha hecho referencia y por la cual se vende la finca identificada en esta nota por sus datos registrales y por el precio de setenta y cinco mil quinientos euros. 2.º–La finca se halla hipotecada en garantía de un préstamo concedido por un importe de 198.000 euros por la entidad Gmac Residencial Funding Corporation Efc, S.A. que actualmente es la entidad Paratus Amc España, S.A. Según el Registro de la Propiedad la finca fue tasada por las partes a efectos de ejecución hipotecaria en el importe de 223.687,80 euros, constituye la vivienda habitual de los vendedores. 3.º–En la venta los propietarios actúan representados por un apoderado en virtud de escritura de sustitución de poder autorizada por el notario de Barcelona Francisco Miras Ortiz el 23 de julio de 2012, siendo el apoderado que otorgó dicha sustitución la entidad Paratus Amc España, S.A. (acreedor hipotecario), la cual hace uso de un poder que los propietarios vendedores le otorgaron mediante escritura autorizada por la notaria de Cunit, Carmen Vázquez de Parga Pita el día 30 de junio de 2011. El precio de la enajenación es de 75.500 euros, muy inferior al 60 por ciento del valor de tasación. 4.º–En relación al préstamo hipotecario, se manifiesta en la escritura que dicho préstamo está amortizado, pendiente únicamente la hipoteca de cancelación registral, habiéndose firmado la carta de pago por dicho préstamo, con la condición suspensiva del otorgamiento de la presente compraventa, ante el notario de Barcelona, Francisco Miras Ortiz el 23 de julio de 2012, pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad. Dicha escritura no consta presentada en el Registro de la Propiedad. 5.º–En relación a los medios de pago empleados, aún cuando el apoderado obra en nombre ajeno se utiliza como medio de pago un cheque nominativo a favor de la entidad acreedora de la hipoteca. Con todos estos antecedentes se considera defecto que impide la practica del asiento: La simulación del poder para disimular el negocio jurídico de dación en pago de deuda. La utilización del poder no en interés del poderdante sino en interés del apoderado. La existencia de vicio invalidante del consentimiento contractual del vendedor, cuando en la formación de dicha voluntad concurre la del apoderado que decide libremente las condiciones de la venta y lo hace en interés propio y no de su representado, existiendo entre ambos conflicto de intereses. La realización del bien para facilitar el cumplimiento de la obligación garantizada con hipoteca por debajo de los límites que para la ejecución hipotecaria establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. Fundamento de Derecho En relación al defecto señalado en primer lugar: Artículos 6.3 y 6.4, 1175, 1259, 1261, 1275, 1281, 1285, 1300 y siguientes, 1709, 1712, 1713, 1714 del Código Civil, artículos 569-2.3 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, art. 24 de la CE artículo 18, 129, 131 de la Ley Hipotecaria, art. 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, artículos 670.4 y 671 de la LEC. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2011. De conformidad con el art. 18 de la LH «Los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escritura públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro». Y según el art. 98.1 y 2 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». La figura jurídica de la representación voluntaria se define como aquella por la que se confía al representante la facultad de actuar y decidir, dentro de ciertos límites, en interés y por cuenta del representado, y por voluntad de este último. A su vez en la formación del consentimiento contractual por la concurrencia de la voluntad de representante y representado, se considera por la doctrina que dicho consentimiento supone la cooperación de ambas voluntades. De los antecedentes que constan en la propia escritura resulta que el apoderado utiliza el poder en interés propio y no ajeno, y realiza la venta por un valor inferior al que se vería obligado un tercero o él mismo a adquirirla como consecuencia de la ejecución hipotecaria. En relación a la actuación en interés del ‟dominus negotii" señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 22 de mayo de 2.012 lo siguiente ‟El ordenamiento jurídico trata de garantizar que la actuación de los gestores de bienes y negocios ajenos se guíe exclusivamente por la consideración de los intereses del principal o 'dominus negotii' sin interferencia de los propios del gestor, objetivo que se evidencia en muy diversos preceptos de nuestro ordenamiento jurídico como son: a) los que establecen una prohibición de compra para el mandatario o gestor, que opera incluso en supuestos en que éste último ni decide la venta del bien que gestiona ni determina su precio (cfr. artículos 221 y 1459, números 1 a 4, del Código Civil); b) los que sustraen expresamente al ámbito de poder del representante aquellos actos en que medie conflicto de intereses (cfr. artículos 162,2 y 221 del Código Civil); y, c) los que configuran una prohibición de concurrencia del gestor en los negocios del principal (cfr. artículos 288 Código de Comercio y 65 de la Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, hoy derogada). Según la jurisprudencia, la doctrina científica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 3 de diciembre de 2004), el apoderado sólo puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por su principal o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato" (cfr. respecto de esta última precisión, vid. las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956; 22 de febrero de 1958, y 27 de octubre de 1966; así como la Resolución de 2 de diciembre de 1998). Se trata así de evitar que el apoderado, por su sola actuación, comprometa simultáneamente los intereses patrimoniales de su principal y los suyos propios, objetivo legal éste del que existen diversas manifestaciones en nuestro Derecho positivo (cfr. artículos 162.2, 221 y 1459, números 1.º al 4.º, del Código Civil; 267 y 288 del Código de Comercio; 65 de la Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada; y 127 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por Real Decreto-Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre). En consecuencia de lo expuesto en la escritura resulta que el poder carece de verdadera causa (la gestión en interés del principal) siendo un negocio simulado y el disimulado la adjudicación en pago de deudas. Dicha simulación resulta a su vez contraria al derecho esencial de la tutela judicial efectiva del art. 24 de la CE y el uso del poder, en las condiciones del precio estipulado, contrario a los límites que en ejecución de la hipoteca determinan los artículos 670.4 párrafo segundo y 671 de la LEC. Si bien es cierto que otros procedimientos de ejecución (distintos de la ejecución hipotecaria) podría el acreedor provocar la venta por valor inferior al 60% de la tasación no es menos cierto que tales procedimientos no tienen la celeridad ni la limitación de la defensa del deudor que presenta el de ejecución hipotecaria. El defecto se considera subsanable, debiendo ser ratificado el negocio jurídico de los poderdantes. Esta Resolución se...
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