Resolución de 15 de septiembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Mieres, don Eduardo Ávila Rodríguez, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha ciudad, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
| Marginal | BOE-A-2009-16003 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el Notario de Mieres, don Eduardo Ávila Rodríguez, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de dicha ciudad, doña MargaritaMaría de Carlos Muñoz, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Mieres don Eduardo Ávila Rodríguez el 29 de julio de 2008, don Nicasio Luis M. G. declaró determinada obra nueva, con consentimiento de don José Ángel M. R y la esposa de éste doña María Belén M. A.
En dicha escritura, el declarante don Nicasio Luis M. G. expone:
-
Que es dueño de un solar de sesenta y cuatro metros cuadrados (que se describe), y que es la finca registral número 45.961, adquirida por herencia mediante escritura otorgada el 15 de enero de 1971. 2.º Que, en su día, fue dueño de la finca registral número 45.953 (que le pertenecía a dicho señor por la misma herencia antes referida), con la siguiente descripción:
Predio número uno.-Vivienda del lado izquierdo en la planta baja de una casa que cuenta además en parte con dos pisos altos, sitos en La Llana de Cabojal, parroquia de Figaredo, concejo de Mieres, cuya vivienda consta de pasillo, cocina, comedor, dos dormitorios y cuarto de baño, siendo su casi totalidad una accesoria de la planta baja de la que forma parte; tiene una superficie útil de cuarenta y cinco metros noventa y cinco decímetros cuadrados; linda al frente con camino, por la izquierda con la finca la Llana, por la derecha otra vivienda de la misma casa y por la espalda patio del edificio de cuatro y medio metros de fondo...
Se le atribuye una cuota de participación de 25% en el total valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar su participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
El propietario de esta vivienda, que es en su casi totalidad una planta baja accesoria al edificio principal, tendrá a su cargo la conservación y reparación de su tejado y paredes exteriores, sin contribuir a los gastos similares de la edificación principal, pudiendo elevar o construyendo sobre esta accesoria, hasta la altura que tenga por conveniente, incluso aprovechando la pared izquierda del edificio principal como medianera.
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Que la finca registral número 45.953, anteriormente descrita, es actualmente propiedad de don José Ángel M. R su esposa doña María Belén M. A., según escritura de compraventa otorgada el 15 de marzo de 1991. 4.º Que don Nicasio Luis M. G., siendo dueño de dicha vivienda, y siendo titular registral del derecho de sobreedificación sobre la misma, construyó en el año 1965, en el solar -finca registral 45.961- y sobre la vivienda referida -finca 45.953- «una casa en propiedad separada de la que se encuentra en la finca 45.953», conforme al artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, sin que ésta formara parte de la propiedad horizontal de la que forma parte la finca 45.953, y sin ser necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios.
De este modo se declara que sobre el referido solar, desde el año 1965 existe construido un edificio destinado a uso residencial compuesto de planta baja y piso alto. Y se añade que esta vivienda tiene «una superficie aproximada de ciento cuarenta y dos metros cuadrados, distribuida de la siguiente manera: Planta baja, con una superficie aproximada de cincuenta metros cuadrados, destinada a vivienda de unos treinta y nueve metros y a aparcamiento, de unos once metros cuadrados. Planta primera, destinada a vivienda, con una superficie aproximada de noventa y dos metros cuadrados, distribuida en varias dependencias, comunicada con la planta baja con una escalera. Consta además de un patio, en la parte posterior, de aproximadamente catorce metros cuadrados».
A efectos del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, se incorpora certificación catastral, de la que según expresa en la misma escritura, se deduce que la construcción de la edificación data del año 1965 y su descripción resulta coincidente con la misma escritura. Respecto de dicha certificación se añade por los otorgantes que la referencia catastral que en ella figura en realidad comprende dos construcciones, coincidentes con la finca 45.953 (en cuanto a cincuenta y cinco metros cuadrados de superficie construida) y con la nueva construcción declarada (en cuanto a la restante superficie).
En dicha escritura prestan su consentimiento don José Ángel M. R y la esposa de éste doña María Belén M. A., como titulares actuales de la finca 45.953, confirmando que cuando compraron dicha finca de hecho existía la construcción objeto de la presente declaración de obra nueva.
II
Copia autorizada de la referida escritura de declaración de obra nueva fue presentada en el mencionado Registro de la Propiedad, y fue objeto de la calificación negativa que a continuación se transcribe en lo pertinente:
... Calificado el precedente documento, que es la escritura autorizada por el Notario de Mieres don Eduardo Ávila Rodríguez, el día 29 de julio de 2008, bajo el número 744 de su protocolo, que se presentó en este Registro el día 27 de enero de 2009 a las 11 horas siete minutos, causando el asiento de presentación número 71 del Diario 58, y examinados los Libros del Registro, la Registradora que suscribe ha resuelto denegar la inscripción solicitada, en base a los siguientes,
Hechos
1.º Obra inscrito en este Registro, bajo el n.° 45.953, el predio número uno de la división horizontal del edificio inscrito bajo el número 39.917. Según la inscripción de la división horizontal y la inscripción 1.ª de dicho predio, «su propietario podrá elevar construyendo sobre esta accesoria hasta la altura que tenga por conveniente, incluso aprovechando la pared izquierda del edificio principal como medianera». 2.º El edificio del que forma parte la finca 45.953 está inscrito bajo el número 39917, y la obra nueva fue declarada por su antiguo propietario, Minas de Figaredo S. A., e inscrita en virtud de escritura de fecha 14 de julio de 1965, haciéndose constar que es una casa compuesta de planta baja y dos altas, con dos viviendas en planta baja y una vivienda cada una de las plantas altas, en total cuatro, que ocupa una superficie de 112,62 m2,
existiendo un patio trasero de 27,50 m2, por lo que la total superficie de la finca es de 140,12 m2. Minas de Figaredo, en escritura de 26 de julio de 1967, vendió la finca a Doña Concepción G. F., quien por escritura de 15 de enero de 1971 constituyó el régimen de Propiedad Horizontal describiendo el predio n.º uno como vivienda de planta baja, y estableciendo el derecho del propietario de dicho predio a sobreelevarlo en los términos que se han hecho constar en el punto primero. A continuación, dicha señora donó los diferentes elementos de la propiedad horizontal a sus siete hijos por partes iguales, quienes cesaron en el pro indiviso adjudicando el predio uno citado a don Nicasio Luis M. G., soltero.
3.º Don Nicasio Luís M. G., en estado de casado, vendió dicho predio n.º uno a los cónyuges don José Ángel M. R. y doña M.ª Belén M. A., venta que causó la inscripción 2.ª de la finca 45.953. 4.º Dicho don Nicasio-Luis es, asimismo, propietario de la finca registral 45.961, que es, según el Registro, un solar de sesenta y cuatro metros cuadrados que linda por el oeste con «vivienda de don Nicasio Luis». 5.º En la escritura que se califica, comparecen los actuales propietarios del citado predio n.º uno junto con don Nicasio Luis M. G., en su calidad de dueño de la finca registral 45.961, así como de vendedor del predio n.° uno, y se declara que en el año 1965, y por tanto con anterioridad a la venta consignada en el «hecho 3.º», don Nicasio, sobre la finca 45.961 así como sobre el tantas veces citado predio n.º uno, registral 45.953, «construyó, en base a la titularidad del derecho de edificación una casa sobre otra, pero con el carácter de propiedad separada que prevé el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, y sobre otra finca propia, una casa... para que fuese un predio distinto a aquel sobre la casa que se construía en parte, y sin formar parte de la propiedad horizontal de la que forma parte la finca 45.953, y sin ser necesaria el consentimiento de dicha comunidad de propietarios, por ser único titular del derecho de sobreedificación el mencionado Sr. M. G. por el Título que consta en el Registro en la fecha que con carácter fehaciente nos indica el Catastro, esto es, del año 1965». Así resulta literalmente del expositivo II de la escritura. 6.º A continuación, se procede a declarar la obra nueva como realizada sobre la finca registral 45.961, describiéndose «por efecto de tal edificación» como edificación de planta baja de 50 m2 y planta primera de 92 m2, con un patio en la parte posterior de 14 m2. La superficie en suelo de dicha finca es de 64 m2. En consecuencia se declara la existencia de un edificio que en su planta alta, en 42 m2 se apoya en otro edificio colindante. 7.º Se incorpora a la escritura certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca catastral 6379004TN7867N0001DE, de la que se dice que «su descripción resulta coincidente con la del presente título» y de la que resulta como fecha de la edificación la del año 1965. Dicha finca catastral tiene una superficie en suelo de 130 m2, con una superficie construida, en planta baja de 105 m2 y en planta alta de 92 m2, de donde parece deducirse que la finca catastral se corresponde con la finca registral 45.961, más la registral 45953 (predio n° uno), más parte del patio trasero del edificio del que esta última forma parte, en la zona colindante con tal predio número uno, ya que la finca registral 45.961 mide 64 m2 y la 45.953 mide 45,95 m2, lo que hace un total de 109,95 m2, restando, por tanto, 20,09 m2, que según el croquis catastral se corresponde con una zona a patio. En consecuencia, no puede...
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