Resolución de 28 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11 a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
| Marginal | BOE-A-2013-7147 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don A. C. V., en nombre y representación de «Unicaja Banco, S.A.U.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Sevilla número 11, doña María Elena Múgica Alcorta, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 27 de noviembre de 2012 ante el notario de Sevilla, don Pablo Gutiérrez Alviz Conradi, número 5.636 de protocolo, la sociedad «Unicaja Banco, S.A.U.», concede a don F. J. R. F., a don J.R. P., a doña E. P. P. y «La Excusa Perfecta, Sociedad Cooperativa Andaluza», un préstamo y en garantía del mismo los citados don F. J. R. F. y doña E. P. P. constituyen hipoteca sobre una finca. En la escritura comparece sólo uno de los apoderados mancomunados en representación del banco, advirtiendo el notario que a su juicio no es suficiente la representación acreditada para el otorgamiento de la escritura. Igualmente, la última entidad prestataria comparece representada por un mandatario verbal. Dicha escritura se presentó de forma telemática el día 28 de noviembre de 2012, asiento 1007, del Diario 83. Con fecha 29 de noviembre de 2012 se presenta en el Registro copia electrónica de otra escritura, otorgada en Sevilla, el día 28 de noviembre de 2012, por la que los citados don F. J. R. F. y doña E. P. P. constituyen segunda hipoteca a favor de «Caixabank, S.A.», en garantía de un préstamo concedido a los mismos. El día 21 de diciembre de 2012, según el asiento 1355 del Diario 83, se presenta diligencia de ratificación de fecha 13 de diciembre de 2012, remitida vía telemática, por la que otro de los apoderados de «Unicaja Banco, S.A.U.», ratifica la escritura reseñada en primer término.
II
La escritura autorizada el día 27 de noviembre de 2012 ante el notario de Sevilla, don Pablo Gutiérrez Alviz Conradi, número 5.636 de protocolo, junto con la diligencia de ratificación fueron calificados con la siguiente nota: «Registro de la Propiedad de Sevilla número once entrada N.º: 3430 asiento N.º: 1007 Diario: 83 Presentado: 27 de noviembre de 2012 Presentante: Gutiérrez Alviz y Conradi, Pablo Protocolo N.º: 5636/2012 Notario: Pablo Gutiérrez Alviz y Conradi María Elena Múgica Alcorta Registrador de la Propiedad de Sevilla número once, de conformidad con los artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, en la redacción que les da la Ley 24/01, de 27 de diciembre, he examinado el documento objeto de la presente, denegando la inscripción con la prioridad del asiento de presentación 1007 del Diario 83 y suspendiendo la inscripción conforme a los siguientes: Hechos: Con fecha 28 de noviembre de 2012 se presenta escritura otorgada en Sevilla, el día veintisiete de noviembre del año dos mil doce, ante el notario don Pablo Gutiérrez Alviz Conradi, número de protocolo 5636/2.012, por la que don F. J. R. F. y doña E. P. P. constituyen hipoteca a favor de Unicaja Banco, S.A., en garantía de un préstamo de 25.000 euros de principal, de 1.610 euros de intereses ordinarios, de 6.440 euros de intereses de demora y de 3.450 euros para costas y gastos, sobre la finca número 11445 de la Sección 2.ª Con fecha 8 de enero de 2012 se aporta primera copia autorizada en papel de dicha escritura, autoliquidada, con diligencias de ratificación extendidas el 13 de diciembre de 2012 y el 20 de diciembre de 2012, acompañada de primera copia literal no ejecutiva de escritura de constitución de la entidad cooperativa «La Excusa Perfecta», autorizada el catorce de noviembre de dos mil siete por el Notario de Sevilla don Javier López Cano, número 441 de protocolo, autoliquidada y con etiqueta de inscripción en la Unidad Provincial de Sevilla del Registro de Cooperativas Andaluzas, en la Hoja SERCA04204, asiento N.º 1 Sobre la finca 11.445 de la Sección 2.ª se hallan presentados en este Registro de la Propiedad los siguientes documentos: 1) Con fecha 28 de noviembre de 2012, según el asiento 1007 del Diario 83: Se presenta escritura remitida telemáticamente, siendo su presentante Pablo Gutiérrez Alviz y Conradi, que tuvo entrada en esta Oficina a las veinte horas y tres minutos del día veintisiete de Noviembre del año dos mil doce copia de la escritura otorgada en Sevilla, el día veintisiete de noviembre del año dos mil doce, ante el notario don Pablo Gutiérrez Alviz Conradi número de protocolo 5636/2.012, por la que, F. J. R. F., E. P. P., constituyen hipoteca a favor de Unicaja Banco, S.A., en garantía de un préstamo de 25.000 euros de principal, de 1.610 euros de intereses ordinarios, de 6.440 euros de intereses de demora y de 3.450 euros para costas y gastos, sobre la finca número 11445 de Sevilla Secc. 2.ª calle (…) 2) Con fecha 29 de noviembre de 2012, según el asiento 1036 del Diario 83: Se presenta escritura remitida telemáticamente, siendo su presentante B. M. V. que tuvo entrada en esta Oficina a las dieciocho horas y treinta y dos minutos del día veintiocho de Noviembre del año dos mil doce copia de la escritura otorgada en Sevilla, el día veintiocho de Noviembre del año dos mil doce, ante el notario don Bartolomé Martín Vázquez número de protocolo 3414/2.012, por la que, F. J. R. F., E. P. P. constituyen segunda hipoteca a favor de Caixabank, Sociedad Anónima, en garantía de un préstamo de 19.000 euros de principal, de 15% de intereses ordinarios, de 45% de intereses de demora y de 10% para costas y gastos, sobre la finca número 11445 de Sevilla Secc. 2.ª calle (…); 3) Con fecha 21 de diciembre de 2012, según el asiento 1355 del Diario 83: Se presenta diligencia remitida telemáticamente, siendo su presentante Pablo Gutiérrez Alviz y Conradi, que tuvo entrada en esta Oficina a las once horas y treinta y cuatro minutos del día veintiuno de Diciembre del año dos mil doce diligencia de fecha 13 de diciembre de 2012 de la escritura otorgada en Sevilla, el día veintisiete de noviembre del año dos mil doce, ante el notario don Pablo Gutiérrez Alviz Conradi número de protocolo 5636/2012, por la que, Unicaja Banco, SAU, ratifica la citada escritura de préstamo hipotecario referente a la finca número 11445 de Sevilla Secc. 2.ª calle (…) En la documentación presentada se advierten los siguientes defectos: 1.º) Se deniega la inscripción con la prioridad resultante del asiento de presentación 1007 del Diario 83, por carecer de eficacia retroactiva frente a terceros las ratificaciones efectuadas para perfeccionar el negocio celebrado por apoderado mancomunado sin comparecencia de otro apoderado y por mandatario verbal. 2.º) En la representación invocada por doña E. M. C. M. para representar a Unicaja Banco, S. A., falta el juicio de suficiencia de representación. 3.º) En la representación invocada por don J. R. P. para representar a la entidad ''La Excusa Perfecta, S. Coop. And.'': no se acredita la vigencia del cargo de Presidente de dicha cooperativa una vez transcurrido el periodo de duración del mandato no se acredita el acuerdo del Consejo Rector; falta el juicio de suficiencia de representación. 4.º) Discordancias en la cláusula 8.ª en la responsabilidad hipotecaria de intereses ordinarios y de demora, por no coincidir el importe indicado con el resultado de aplicar el tipo y plazo establecidos al principal del préstamo. 5.º) No se consideran inscribibles: en la cláusula 8.ª la palabra ''segunda'', porque la prioridad de la hipoteca viene determinada por el Registro, dado el carácter constitutivo de la inscripción registral, artículo 1.875 CC, SSTS 26 de enero de 2000, 29 de septiembre de 2003; en la cláusula 6.ª bis, los apartados 2), 6), 8), 9), 10), 11) y dos últimos párrafos y las cláusulas 14.ª a 22.ª, en cuanto al inciso ''se vendan, hipotequen, pignoren o afecten, en cualquier forma, sus bienes al cumplimiento de otras obligaciones'' por contravenir los artículos 27 y 1073.º de la Ley Hipotecaria y en cuanto a lo demás, por carecer de trascendencia real conforme a los artículos 1, 2, 13, 98 de la Ley Hipotecaria, 7, 9, 353.3 y 51, regla 6.ª del Reglamento para su ejecución. Fundamentos jurídicos: 1.º) La ratificación produce efectos ex tunc entre las partes y en lo que beneficia al tercero, pero no en lo que le puede perjudicar al tercero, en cuyo caso produce efectos ex nunc. El caso presente es el de hipoteca de una finca en el que en nombre de la parte acreedora interviene una apoderada mancomunada sin comparecencia de otro apoderado, y en nombre de la entidad prestataria ''La Excusa Perfecta, Sdad. Coop. Andaluza'', interviene un mandatario verbal; ambas intervenciones pendientes de ratificación. La escritura de préstamo hipotecario pendiente de ratificación, se presenta inmediatamente en el Registro de la Propiedad para ganar la prioridad registral; posteriormente se presenta otra escritura de hipoteca a favor de entidad distinta; pues bien, esta escritura presentada posteriormente tiene preferencia registral sobre la escritura ya presentada al Registro, pero pendiente de ratificación, por la razón siguiente: el negocio jurídico realizado por mandatario verbal o apoderado mancomunado sin comparecencia de otro apoderado no es perfecto hasta su ratificación y los efectos interpartes de ésta, pueden retrotraerse al momento inicial pero no pueden perjudicar a tercero hasta la propia ratificación, la cual determina la perfección del negocio jurídico. El TS y la DGRN han mantenido el criterio de irretroactívidad de la ratificación en perjuicio de tercero: – La Sentencia 12 de diciembre de 1989 declara que la ratificación tiene eficacia retroactiva entre las partes firmantes del negocio, pero no puede afectar a terceros que, durante el tiempo de pendencia del contrato dispositivo, adquirieron del primitivo dueño algún derecho incompatible con la nueva propiedad, citando los artículos 1259.2 CC (El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante) y 1727.2 CC (en lo que el...
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