Resolución de 28 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y extinción de condominio.
| Marginal | BOE-A-2013-13377 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don Lorenzo María Fernández Cuadrado, Notario de San Fernando, contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 2, don César Luis Jarabo Rivera, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y extinción de condominio.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de San Fernando, don Lorenzo María Fernández Cuadrado, el día 21 de noviembre de 2012, los dos únicos socios de la sociedad civil «Hermanos García González y Cía.», titular registral de determinadas fincas, en su propio nombre y en representación de sus respectivos cónyuges y, además, en su citada condición de únicos socios, según manifiestan, de la mencionada sociedad civil, formalizan operaciones de segregación de tales fincas y la disolución del condominio que afirman existente sobre ellas.
II
Presentada la citada escritura, en unión de otra de subsanación de la anterior autorizada el día 21 de febrero de 2013 por el mismo notario de San Fernando, en el Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María el día 31 de julio de 2013, causando el asiento de presentación número 543 del Diario 48, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «(…) Antecedentes de hecho: Primero.–Con fecha diecisiete de enero de dos mil trece se presentó en este Registro de la Propiedad, la escritura otorgada en San Fernando el día 21 de noviembre de 2012, ante su Notario don Lorenzo María Fernández Cuadrado, número 969 de su protocolo (documento principal), el cual fue retirado y aportado nuevamente el día 14 de marzo de 2013 junto con la escritura de subsanación y complementaría otorgada en el mismo lugar, ante el citado Notario, el día 21 de febrero de 2013, número 150 de su protocolo. Segundo.–Con fecha cinco de abril de dos mil trece los documentos reseñados fueron oportunamente calificados, en los términos que resultan de la anterior nota de calificación. Tercero.–Con fecha treinta y uno de julio de dos mil trece se presentaron nuevamente en este Registro de la Propiedad los documentos de referencia. Cuarto.–En el día de la fecha los documentos reseñados han sido nuevamente calificados por el Registrador que suscribe, basándose en los siguientes Fundamentos Jurídicos: Primero.–La calificación citada ha sido realizada al amparo de los arts. 18, 66 y 328 de la Ley Hipotecaria, y de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 10 de abril de 2000 y 25 de septiembre de 2009 entre otras. Segundo.–De dicha calificación resultan los siguientes defectos, que impiden practicar la inscripción los títulos y/o derechos de segregación y extinción de condominio: • Las fincas objeto de los títulos calificados constan inscritas a nombre de persona distinta de los otorgantes, sin que se acredite la existencia de causa jurídica suficiente para rectificar dicha titularidad registral como se pretende, pues la «subsanación de los títulos inscritos» –en este caso algunos hace más de 20 años– mediante la simple «aclaración» de que el comprador que consta en los mismos –una sociedad civil– en realidad fue otro –los ahora otorgantes–, y ello porque existe controversia acerca de la personalidad jurídica de las sociedades civiles y así recuperar un tracto que los propios otorgantes han interrumpido voluntaria y conscientemente –al otorgar el primero de los documentos calificados–, no figura entre las causas jurídicas suficientes previstas al efecto por la legislación hipotecaria (artículos 1, 2, 9, 18, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria y complementarios y 422 de su Reglamento). • Con independencia de lo anterior, existen dudas acerca de la verdadera causa y alcance de la rectificación que se pretende (artículos citados), ya que • Por un lado, indistintamente se manifiesta, que las fincas objeto del documento calificado pertenecen a los otorgantes por razón de su condición de únicos integrantes de la titular registral (1); que fueron adquiridas por ellos como miembros de la Sociedad Civil (2); que fueron compradas sin más por ellos (4); y que fueron adquiridas por la sociedad civil (3), expresiones contradictorias entre sí; y • Y por otro, resulta • que con el solo objeto de que la extinción de condominio acceda al Registro, se subsanan determinados títulos «aclarando» las circunstancias de las antiguas adquisiciones contenidas en ellos, y no basándose para ello en que la verdadera voluntad de sus otorgantes fue adquirir personalmente las fincas, sino en la controversia acerca de la personalidad jurídica de las sociedades civiles para, dándola sin más por resuelta en el sentido que les interesa, salvar la voluntaria ruptura del tracto registral (4); • que consta en el Registro que todas las personas físicas que comparecieron en dichos negocios como compradores –y en operaciones posteriores sobre las reiteradas fincas (5)–, casi siempre los otorgantes, lo hicieron en representación de la sociedad titular registral en virtud de distintos poderes, a pesar de lo cual, del tiempo trascurrido y de los negocios otorgados hasta ahora en nombre de la sociedad, nunca han formulado reclamación alguna en el sentido en que ahora lo hacen. Y entre dichos representantes se encuentra D. R. G. G., que ahora no comparece y cuya voluntad al respecto no se acredita a pesar de haber representado a la titular registral en la adquisición de la registral 12665 (6); y • que, por una parte, se alega la existencia de errores al practicar todas las inscripciones de los títulos anteriores relativos a las fincas (7); y por otra, se subsanan éstos para posibilitar la rectificación de aquellas (4), como si el error se hubiera sufrido, no en las inscripciones, sino en las propias escrituras que las causaron. Además, de tratarse de un error registral no habría sido necesario realizar subsanación notarial alguna, bastaría con haber presentado nuevamente en el Registro los títulos erróneamente inscritos a fin de rectificar los asientos correspondientes, lo que no se ha hecho. • Finalmente, no se acredita de forma fehaciente: • la representación de la sociedad titular registral cuyas inscripciones se pretenden rectificar, pues nadie comparece expresamente al efecto en las escrituras calificadas ni consta el juicio notarial de suficiencia de dicha representación, incluida la autocontratación que implica el negocio otorgado y con reseña de los documentos en que se base (artículos 1692 y siguientes, 1713 y siguientes del Código Civil; citados de la Ley Hipotecaria –en particular su artículo 40– y concordantes de su Reglamento; y resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 17 de noviembre de 2000,13 de febrero de 12 y 22 de mayo de 2012, entre otras); en este sentido es de citar la reciente resolución de la DGRN de fecha 13/02/13 en la que se establece la necesidad de acreditar, respecto de las sociedades civiles, la condición de socio de quienes pretenden serlo, su participación en la sociedad y la intervención de la titular registral. • el significado y contenido de la supuesta afección de las fincas adquiridas en su momento a la «actividad» de la titular registral (4), lo que resulta contrario al principio registral de especialidad (artículos citados); • la conformidad de todos los otorgantes de los títulos subsanados y demás personas afectadas por la subsanación, además de los ahora otorgantes: vendedores, compradores, socios de la titular registral en el momento de cada compra, sus respectivos cónyuges en su caso..., como exigen reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado como, entre otras, las de 19 de diciembre de 2002, 12 de enero de 2005 y 15 de enero de 2005; • la rectificación de la totalidad de las escrituras de las que resulta la actual titularidad de las fincas a favor de la reiterada sociedad, pues no consta la de las escrituras autorizadas por los Notarios de San Fernando don Alejo Calatayud Sempere (inscripción 1.ª de la registral 12.665), y don Iñigo de L. Romero de Bustillo (Inscripción 3.ª de la registral 21.268) los días 28 de octubre de 1988 (protocolo 1781) y 15 de febrero de 2000 (protocolo 641), respectivamente. Como estableció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 6 de julio de 2006 (y resulta de otras muchas como las de 4 de abril de 2006, 13 de mayo de 2010, 07 de marzo de 2011, 21 y 24 de junio de 2011, 12 de agosto de 2011, 29 de febrero de 2012...), se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en una escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de las mismas al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. Pero siempre será necesario que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria), consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos (artículos citados). Y desde el punto de vista del Registro es una verdadera transmisión dominical –de la titular registral a los otorgantes– lo que resulta del negocio jurídico calificado, cualquiera que sea el resultado final de la discusión acerca de la personalidad jurídica de las sociedades civiles (8). Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y los otorgantes no pueden ir contra sus propios actos (9) retrotrayendo una «nueva» titularidad registral a los «momentos iniciales» –por seguir la terminología de la citada resolución– en la mayoría de los cuales intervinieron personalmente en sentido contrario –como representantes–, y que en todo caso supusieron declaraciones hechas bajo fe notarial en múltiples instrumentos públicos –cuyo contenido se presume...
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