Resolución de 14 de junio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona nº 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de derechos de aprovechamiento urbanístico sujeta a condición suspensiva de la autorización administrativa de la transferencia a finca concreta.
| Marginal | BOE-A-2011-12681 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don N. T. B. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Barcelona número 4, don Nicolás Nogueroles Peiró, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de derechos de aprovechamiento urbanístico sujeta a condición suspensiva de la autorización administrativa de la transferencia a finca concreta.
Hechos
I
El 21 de enero de 2010, en escritura autorizada por el notario de Barcelona, don Miquel Tarragona Coromina, don E. T. M. y don Joan, don Norbert, don Jaume y don Estanislau T. B., titulares de la finca registral 30.108, vendieron a la mercantil «Despal, S.A.» lo siguiente: «el pleno dominio de los derechos edificatorios de 693,80 metros cuadrados que ha de ser objeto de transferencia a otro emplazamiento, según resulta del Plan de Mejora Urbana (P. M. U.) por la ordenación volumétrica de la indicada parcela (finca registral 30.108) aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Barcelona, en fecha 4 de febrero de 2005», bajo las condiciones suspensivas que se dirán. El objeto de dicha venta hace referencia al sobrante de edificabilidad, no agotable en la propia finca de la que derivan, de 693,80 metros cuadrados, de techo residencial, de la edificabilidad máxima autorizada en razón de la finca registral 30.108-N, en el Tomo/Libro 523 de Gracia-A, Folio 103 del Registro de la Propiedad de Barcelona número 4, ubicada en la calle Mare de Déu de la Salut, 42-44, calle Escorial, 181-183, y Travessera de Dalt, 97-99, que tiene que ser objeto de transferencia a otro emplazamiento, según resulta del Plan de Mejora Urbana por la ordenación volumétrica de la indicada parcela aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Barcelona, como se ha indicado, en fecha 4 de febrero de 2005.
El mencionado aprovechamiento de 693,80 metros cuadrados consta expresamente referido en la nota marginal de la inscripción 1ª de la finca registral 30.108-N, de la que resulta que la aprobación del Plan de Mejora Urbana por ordenación volumétrica de la citada parcela se realizó de conformidad con el artículo 68 de la Carta Municipal de Barcelona, y que con arreglo al apartado 4.1 de la normativa del Plan los derechos edificatorios dimanantes de la propiedad de la finca se concretan «en la cifra de 2.337,70 metros cuadrados de techo máximo sobre rasante y 693,80 metros cuadrados de techo residencial no agotado que será objeto de transferencia a otro emplazamiento mediante el instrumento y procedimiento que corresponda y que fijará el Ayuntamiento». Consta igualmente en la referida nota marginal, firmada el 4 de agosto de 2009, que la misma se extiende con arreglo al artículo 36 del Real Decreto 1093/1998 (debe leerse 1093/1997).
Según la escritura la finca 30.108-N, con la citada edificabilidad de 2.337,70 metros cuadrados de techo, tiene que ser transmitida a título de compraventa a la mercantil «Mas Vilanova, S.A.».
La compraventa documentada en la escritura objeto de la calificación recurrida, cuyo objeto fue específicamente los derechos de edificación de 693,80 metros transferibles a otra finca en los términos antes indicados, quedaba sometida, según la misma escritura, a las siguientes condiciones suspensivas:
1. Que se inscriba a favor de Despal, SA, como finca propia o folio independiente, con total independencia de la finca de procedencia, el aprovechamiento de 693,80 metros cuadrados de techo, objeto de esta escritura, libre de cualquier carga o gravamen, bajo la única condición que se expresa a continuación, en el plazo máximo que terminará por todo el día treinta y uno de enero de dos mil once (31/01/2011), y de no acreditarse en el mencionado plazo, la presente escritura quedará sin efecto.
2. Que el Ayuntamiento de Barcelona autorice, a través del procedimiento que corresponda, a que los mencionados derechos de edificación de 693,80 metros cuadrados de techo, se transfieran a la finca propiedad de Despal, SA, situada en la calle Mallorca, números 505-509, registral número 37.516, del Registro de la propiedad número 22 de los de Barcelona.
3. Si no se cumplen todas las condiciones suspensivas en la forma pactada o alguna de las dos, este contrato no tendrá ningún efecto.
De producirse ambas condiciones, se transmitirá a Despal, SA, como consecuencia de la plena eficacia de este contrato, automáticamente y sin necesidad de prestar nuevo consentimiento las partes, el aprovechamiento de edificación indicado, de 693,80 metros cuadrados de techo, por el precio total de un millón doscientos cuarenta y ocho mil ochocientos cuarenta euros (1.248.840 €)
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II
Dicha escritura fue presentada el día 4 de febrero de 2010 en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 4, y fue objeto de calificación denegatoria en la que, en la parte que interesa a los efectos del presente recurso, se hizo constar lo siguiente: «3.º El principio registral de especialidad, consagrado en los artículos 9 de la Ley hipotecaria y 51 de su Reglamento, exige una correcta determinación del sujeto, objeto y derecho recogidos en los asientos registrales. 4.º–No procede practicar ningún asiento por no haberse transferido los derechos de edificación a que se refiere este documento en los términos previstos en la nota marginal extendida en el folio de la finca, que complementa la descripción en los términos siguientes: «la cifra de 2337,70 metros cuadrados de techo máximo sobre rasante y 693,80 metros cuadrados de techo residencial al cual no se agota que será el objeto de transferencia a otro emplazamiento mediante los instrumentos y procedimiento que corresponda y que fijará el ayuntamiento». 5.º–Si bien las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de octubre de 2001 y 30 de mayo de 2009, han admitido la posibilidad de inscribir negocios jurídicos de opción de compra sobre el aprovechamiento urbanístico, así como anotaciones de embargo, el acto documentado no es susceptible de inscripción sin que previamente: a) Tenga lugar la transferencia de los metros en otra finca registral (artículo 33 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística); b) Se abra un folio registral específico (artículo 39 del Real Decreto 1093/1997); c) Se constituye un derecho real típico. No estando, por lo tanto, ante un embargo ni una opción de compra sino ante una venta es por eso necesaria la individualización registral del objeto por cualquiera de los medios expresados, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento; 6.º–No procede la apertura de folio independiente de los mencionados 693,80 metros cuadrados por no constar incluido en ninguno de los supuestos establecidos en el artículo 39 del citado Real Decreto 1093/1997, que permite la inscripción del aprovechamiento urbanístico como finca especial disgregada del suelo y mediante apertura de hoja independiente: no existe solicitud de la administración –apartado 1–; ni ocupación directa de fincas –apartado 2–; ni es un supuesto de expropiación forzosa –apartado 3–; ni se acredita el supuesto establecido en el apartado 4, en relación con el artículo 43; 7.º–Tampoco puede hacerse constar la nota marginal en la inscripción de dominio de la finca de que proceda de conformidad con el artículo 33.2 del Real Decreto 1093/1997, por no haberse cumplido los requisitos establecidos en la legislación urbanística. Serán los instrumentos de planeamiento y el procedimiento que fijara el ayuntamiento el adecuado. En la legislación urbanística de Cataluña –Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Urbanismo–, se define el aprovechamiento en los artículos 36 y 37, no reduciéndose tan solo a los derechos de edificación, y según la disposición adicional 17.ª: El concepto de edificabilidad media ponderada que regula la ley estatal se corresponde con el de aprovechamiento urbanístico definido en el artículo 36 de la Ley de urbanismo –disposición añadida por el artículo 3 del Decreto ley 1/2007–. Pero, a diferencia de otras comunidades, no consta en Cataluña una regulación de las transferencias del aprovechamiento, materia que corresponde al planeamiento».
III
Don N. T. B., en calidad de parte interesada en la escritura calificada, interpone recurso contra la transcrita nota de calificación mediante escrito fechado el 24 de marzo de 2010, que tiene entrada en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 4 el 30 de marzo inmediato, para ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. El recurrente fundamenta el recurso en las siguientes alegaciones: 1.–La operación se ajusta en todo a lo que disponen los artículos 33 y 36 del Real Decreto 1093/1997: a) Se cumple el requisito de estar previsto en la legislación urbanística aplicable a la realización de transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas pertenecientes a diferentes titulares como se acredita mediante la aprobación por el Consejo Plenario del Ayuntamiento de Barcelona del Plan de Mejora Urbana para la ordenación volumétrica de la parcela situada en la Travessera de Dalt, número 97-99, Escorial, número 181-183, y Mare de Déu de la Salut, número 42-44, de los que resultan los 693,80 metros cuadrados de techo transferibles; b) Se cumple que la transmisión se formalice en escritura pública otorgada por los titulares de las fincas que resultan afectadas, es decir la familia T. titular del techo trasladable y la sociedad «Despal, S.A.», receptora del aprovechamiento en la finca de su propiedad siempre sujeto a la condición suspensiva que se pacta. 2.–A pesar de eso el registrador se niega a proceder, conforme al apartado 2 del mismo artículo, que dice que se hará constar por nota al margen, de la última inscripción de dominio de la finca de la que proceda, el aprovechamiento ni, conforme al artículo 36, devuelve...
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