Resolución de 17 de enero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de venta extrajudicial de finca hipotecada.
| Marginal | BOE-A-2013-1744 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don José Miguel González Ardid, notario de Santa Fe, contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Santa Fe número 1, don Joaquín Delgado Ramos, por la que se deniega la inscripción de una escritura de venta extrajudicial de finca hipotecada.
Hechos
I
Por el notario recurrente se autorizó, en fecha 10 de junio de 2011, escritura pública de compraventa extrajudicial de hipoteca por la que la representante de «Banco Español de Crédito, S.A.», actuando en representación del titular dominical de determinada finca y como representante de la entidad actuante, tras exponer que la finca estaba gravada con hipoteca constituida a favor de la entidad actuante y que se han llevado a cabo los trámites previstos en el ordenamiento jurídico, vende la finca a «Banco Español de Crédito, S.A.» por el importe de adjudicación, solicitando del registrador de la Propiedad la inscripción del dominio a favor del banco y la cancelación de los asientos posteriores que existan en el Registro.
De la escritura resulta que el notario actuante, al no poder llevar a cabo el requerimiento de pago en el domicilio que consta en el Registro (sito en Santa Fe), lo llevó a cabo en otro domicilio señalado por el requirente sito en distinta localidad por medio de notario competente por razón del territorio. Del acta de requerimiento para la realización de venta extrajudicial resulta que el requirente, para el supuesto de que el requerimiento al deudor en el domicilio señalado en la escritura de hipoteca resultare negativo, requiere al notario para que lo practique en la localidad de Pinos Puente. Resulta igualmente del acta que las notificaciones a los titulares de derechos posteriores se llevaron a cabo mediante correo certificado con acuse de recibo. No consta ni el domicilio en que se llevó a cabo la notificación, ni si fueron objeto de entrega. Del acta no resulta protocolizado ni el recibo de entrega en la oficina de Correos ni el cartón de contestación.
Del contenido del Registro resulta que el dominio de la finca está inscrito a nombre de la persona en cuyo nombre se actúa, que la finca está hipotecada a favor de «Banco Español de Crédito, S.A.» en virtud de la inscripción novena, novada y ampliada por la décima, y que con posterioridad a esta hipoteca contenida en las inscripciones citadas consta anotado un embargo letra A a favor del «Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera» en fecha 22 de junio de 2009, y embargo anotado letra B a favor de «Banco de Santander, S.A.», en fecha 15 de enero de 2010. En la inscripción novena de constitución de hipoteca consta lo siguiente: «Venta extrajudicial. Para el caso de que la ejecución de la hipoteca tenga lugar por el procedimiento extrajudicial a que se refieren los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, las partes además de pactar de modo expreso la sujeción a dicho procedimiento, hacen constar lo siguiente (...)».
II
Presentada la referida documentación en Registro de la Propiedad de Santa Fe número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Registro de la Propiedad de Santa Fe n.º 1 Nota de calificación registral del documento con entrada número: 939/2012. Fecha de calificación: 04/10/2012. Datos del documento calificado: Autorizado por José Miguel González Ardid. Fecha: 10/06/2011 n.º de protocolo: 1155/2011. Datos de su presentación registral: N.º de entrada: 939 Asiento/Diario: 762/168 de fecha 26/09/2012 Asunto: Compra - Cancelación cargas - Texto del asiento de presentación: A las nueve horas y cuarenta y un minutos, Diagonal Gest, S.L., presenta por mensajería, primera copia de escritura otorgada en Santa Fe el día diez de junio del año dos mil once, número de protocolo 1155/2.011 del Notario don José Miguel González Ardid, por la que Banco Español de Crédito, S.A., compra la finca número 13230 del término municipal de Santa Fe.–Comentarios: Se acompaña copia simple del acta notarial del procedimiento seguido y que ha culminado con el otorgamiento de la escritura de compraventa referida. Con la escritura presentada se solicita no sólo la inscripción de la venta, sino también la cancelación de la hipoteca que se ejecuta y la de las cargas posteriores a la misma. Anteriormente tal documento fue presentado y calificado con defectos (entradas 958/2011 y 186/2012 y 636/2012). Las últimas calificaciones fueron denegatorias Se vuelve a presentar ahora la misma documentación, por lo que procede reiterar la misma calificación negativa. Hechos: El documento citado fue presentado en el Libro Diario de este Registro de la Propiedad en la fecha y bajo el asiento indicados. Fundamentos jurídicos: Calificado el mismo por el registrador que suscribe, conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria, se han advertido defectos, como consta a continuación: Defectos observados en la calificación: 1.º Ver: Se mantiene la misma calificación negativa que se formuló en la nota de calificación de fecha 29/3/2012 (entonces bajo la entrada 186/2012), y la fecha 9/7/2012 entrada 636/2012) en los siguientes términos: «El art 236-I del reglamento hipotecario, relativo al procedimiento de venta extrajudicial del bien hipotecado, contemplado en el artículo 129 de la ley hipotecaria, exige que en la escritura se hagan constar los trámites esenciales y en particular que se practicaron las notificaciones prevenidas en los artículo 236-c (requerimiento de pago al deudor) y 236-d (notificación al titular registral de dominio, si fuere distinto del deudor, y a los titulares de asientos o gravámenes posteriores). En el presente caso, tales requerimientos o notificaciones, que son absolutamente esenciales para evitar la indefensión de titulares registrales de dominio y cargas, no consta que se hayan practicado en la forma exigida por la normativa reguladora del procedimiento, por lo siguiente: a.–El requerimiento de pago al deudor (que en este caso también es el titular registral del dominio de la finca), no se ha practicado en el domicilio que consta en el registro a tales efectos, según el artículo 236-c-2, (sito en término de Santa Fe), sino, que (tras haberse intentado sin éxito por no abrir nadie a la llamada del notario), se ha intentado, por mediación de otro notario, en otro domicilio designado unilateralmente por el banco ejecutante sito en termino de Pinos Puente. El artículo 206 del Reglamento Notarial establece que «Las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que determinan los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento». Por tanto, en el presente caso, en que el reglamento hipotecario establece una regulación específica de la forma, lugar y persona con la que ha de practicarse la notificación es más que dudoso que quepa aplicar supletoriamente el artículo 202 del Reglamento Notarial. Pero aunque hipotéticamente se aceptara su aplicación, dicho artículo dice que «la diligencia podrá practicarse en cualquier lugar distinto del designado siempre que el destinatario se preste a ello y sea identificado por el notario». En el presente caso, resulta que la diligencia notarial en el domicilio señalado por el banco y sito en Pinos Puente, no se entendió con el destinatario, don A. C. C., sino con otra persona (que dijo ser su padre). Por tanto, no se ha cumplido ni el artículo 236-c del reglamento hipotecario, ni, supletoriamente si se admitiera su aplicación, el art. 202 del reglamento notarial. Por ello debió ser aplicado el artículo 236-c. punto 4 del reglamento hipotecario, que establece que «si no se pudiera practicar el requerimiento en alguna de las formas indicadas, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, quedando expedita la vía judicial», en la cual vía judicial sí hay previstas otras formas de tener por legalmente efectuada el requerimiento que no se han previsto en el excepcional procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca. Es de destacar que no consta que en ningún momento posterior el destinatario Don A. C. C., haya comparecido en el procedimiento o se haya dado por notificado para que al menos se pudiera argumentar que con tal actuación del destinatario se pudiera entender convalidado o subsanado el importante defecto formal indicado. b.–En cuanto a la notificación a los titulares de cargas posteriores (cuya cancelación ahora se pretende), en concreto Unicaja y Banco Santander S.A., el artículo 236-d-4 exige que tales notificaciones se efectúen en los domicilios que consten en el registro de la propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial. En el presente caso, sólo consta que el notario, el día 23/11/2010 les envió sendas cédulas de notificación por correo certificado con acuse de recibo, pero no consta ni a qué domicilio se remitieron (para poder comprobar si es el mismo domicilio que consta en el registro y que exige el art. 236-d-2), ni consta el resultado de ese envío, pues no se expresa si fue entregado, ni cuándo, ni a quién. Por tanto, el mero hecho del envío por correo no es sino el paso inicial del proceso de notificación, sin que conste si se ha culminado o no. Por otra parte, incluso en el caso de acreditarse que tales envíos se hubieran dirigido a los domicilios que constan en el registro (sitos en Málaga y Santander, respectivamente), y que hubieran sido entregados por Correos en tales domicilios, resultaría que, conforme a la legislación notarial a que se remite el artículo 236-d-2, el notario de Santa Fe no es competente territorialmente para efectuar...
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