Resolución de 16 de enero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almonte, por la que se suspende la inscripción de una escritura de concreción del objeto y restitución del pleno dominio que trae causa de otra escritura de compraventa, complementadas ambas por otra de aclaración.
| Marginal | BOE-A-2013-1741 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don Pedro Antonio Romero Candau, notario de Sevilla, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Almonte, don José Carlos Roca García-Valdecasas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de concreción del objeto y restitución del pleno dominio que trae causa de otra escritura de compraventa, complementadas ambas por otra de aclaración.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Sevilla, don Pedro Antonio Romero Candau, de fecha 26 de julio de 2005, con el número 3.847 de orden de su protocolo, se otorgó compraventa en ejercicio de opción de compra y agrupación por los cónyuges don Manuel M. G. y doña M. D. C. M., los cónyuges don Francisco M. G. y doña F. D. A. a favor de la sociedad «Inmoavance Sociedad de Responsabilidad Limitada» Unipersonal En la cláusula quinta de la escritura, entre otras manifestaciones que se hacen por la parte vendedora, se hace constar que «entre las fincas objeto de la presente compraventa pudiera existir una porción de terreno que tuviera la calificación de urbano, manifestando la compradora que, de ser así, no estaría interesada en la citada porción del terreno. No obstante lo anterior, tales manifestaciones no alteran el objeto de la presente compraventa, si bien la compradora asume el compromiso puramente personal de realizar, en el futuro, las actuaciones pertinentes para segregar la citada porción de terreno y transmitir la misma a los vendedores, en el supuesto de que la misma pudiera existir, y a requerimiento de estos. Dicho compromiso tendrá eficacia tan pronto como los vendedores acrediten a la compradora la existencia de los referidos terrenos urbanos». Se añadía en esa cláusula que «la transmisión de esta porción se verificará, en su caso, en la forma que determine la compradora, siendo de cuenta de los vendedores, en todo caso, cuantos gastos e impuestos, incluso el Impuesto de Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía) se devenguen de dicha transmisión».
La referida obligación personal futura de transmisión por la compradora a los vendedores lógicamente no fue objeto de inscripción, atendidos los términos de la misma, lo cual no lo discute nadie en el presente recurso ni en los documentos presentados a inscripción.
El Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución del Sector, que afecta a la finca resultante de la agrupación hecha en la referida escritura por la compradora, fue aprobado con fecha 11 de agosto de 2008 e inscrito en el Registro de la Propiedad de Almonte el 18 de marzo de 2009, constando inscrita una de las fincas resultantes a favor de dicha compradora.
Por escritura ante el notario de Sevilla, don Pablo Gutiérrez-Alviz y Conradi, sustituto por imposibilidad accidental de don Pedro Antonio Romero Candau, de fecha 26 de enero de 2010, con el número 219 de orden de su protocolo, los mismos intervinientes, otorgaron escritura de concreción de objeto y segregación, por la que la entidad «Inmoavance S.L.» Unipersonal, de la finca resultante de dicha Reparcelación que le había sido adjudicada; procedieron a segregar una urbana correspondiente al suelo que conforme el pacto hecho en la escritura de 26 de julio de 2005 corresponde por su naturaleza a la propiedad de la que entonces fue parte vendedora. En consecuencia, la entidad «Inmoavance S.L.» Unipersonal segrega de su porción rústica la parcela urbana conforme la clasificación de suelo correspondiente, y en cumplimiento de pacto que había sido establecido, restituye el pleno dominio de la finca segregada a los cónyuges don Manuel M. G. y doña M. D. C. M. y a los cónyuges don Francisco M. G. y doña F. D. A. que lo reciben por mitad y proindiviso para cada matrimonio y libre de cargas y gravámenes conforme había sido acordado. En la escritura se hace constar que la restitución mencionada no supone traspaso posesorio porque nunca hubo anteriormente entrega de posesión de los terrenos que fueran clasificados como urbanos, ya que no eran objeto de la compraventa. Y se hace constar también que no es transmisión de propiedad, porque tampoco hubo transmisión nueva al comprador de propiedad del suelo urbano. Añadiéndose en dicha escritura que es acto de determinación del objeto de la compraventa en su día realizado, una vez conocido con precisión lo que estaba inicialmente indeterminado pero que era determinable.
Por escritura de 5 de mayo de 2010 ante el mismo notario, don Pedro Antonio Romero Candau, con el número 1598 de orden de su protocolo, los mismos intervinientes otorgaron escritura de aclaración por la que se hace constar que la citada escritura de concreción de objeto y restitución de la finca segregada de 26 de enero de 2010, tenía por título el contrato de compraventa inicialmente convenido entre las partes y formalizado por ellas, y que la resolución parcial convenida se concreta en la porción urbana que se describe, y por lo tanto no incluida en la Unidad objeto de interés para la parte compradora, la entidad «Inmoavance, S.L.» Unipersonal.
II
Las referidas escrituras de 26 de enero y 5 de mayo de 2010 se presentaron en el Registro de la Propiedad de Almonte el día 20 de mayo de 2010, y fueron objeto de calificación negativa de 8 de junio de 2010 que a continuación se transcribe: «Hechos. Por haberse recibido por mensajería y remitida por la entidad OCP Asesores, S.L., se presentó el 20/05/2010, escritura autorizada el 26/01/2010, por el Notario don Pedro Antonio Romero Candau, número 219/2010 de su protocolo, que causó el asiento de presentación número 1825, del tomo Diario 165, acompañada de una escritura de Aclaración otorgada en la misma ciudad y por el mismo Notario, el día 5 de mayo de 2010, número 1598 de protocolo. Fundamentos de Derecho En la escritura que se califica se pretende realizar por la entidad Inmoavance, S.L.U., la segregación y transmisión a los cónyuges don Manuel M. G. y doña M. D. C. M. y a los también cónyuges don Francisco M. G. y doña F. D. A., por mitades indivisas, de una porción de terreno «urbano» con una superficie de cinco mil setecientos cincuenta y cinco metros cuadrados, basándose para ello en un «compromiso puramente personal» asumido por la citada entidad en la escritura de Compraventa y Agrupación otorgada en Sevilla el día 26 de julio de 2005, ante el Notario don Pedro Antonio Romero Candau, número 3847 de su protocolo, que causó en este Registro, entre otras, la inscripción 1.ª de Agrupación de la registral 15599 de Bollullos del Condado. Dicho «compromiso puramente personal» consistía en realizar, en un futuro, las actuaciones pertinentes para segregar la citada porción de terreno y transmitirla a los vendedores, en el supuesto de que la misma pudiera existir y a requerimiento de éstos». El contrato de compraventa es un contrato «bilateral y oneroso», que determina prestaciones a cargo de ambas partes, cuales son la entrega de la cosa (parte vendedora) y el pago del precio (parte compradora), como así se determina en el Artículo 1445 del Código Civil y lo corroboran los Artículos 1461 y 1500 del mismo Código Civil. Dichos Artículos establecen lo siguiente: «Artículo 1445. Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.» «Artículo 1461. El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta». «Artículo 1500. El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida». Por tanto, no existe ningún inconveniente para la práctica de la segregación pretendida, pero a nombre del titular registral, sin que sea posible transmitirla a nombre los vendedores (los cónyuges don M. M. G. y doña M. D. C. M. y a los también cónyuges don F. M. G. y doña F. D. A.) sin expresar la causa de la adquisición que se formaliza en la escritura que se califica, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1274 del Código Civil, que literalmente dice lo siguiente: «Artículo 1274. En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera; y en los de pura beneficencia, la mera libertad del bienhechor»; en cambio, la pretendida resolución parcial de compraventa conlleva consigo prestación a cargo de una de las partes (la entidad Inmoavance, S.L.U.), y ninguna a cargo de la otra parte (los cónyuges vendedores). Acuerdo En virtud de lo anteriormente expuesto, se suspende la práctica del asiento solicitado, por el defecto subsanable antes indicado. De acuerdo con el Artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogado el asiento de presentación por un plazo de sesenta días hábiles desde esta notificación. Contra la presente (...). Almonte a 8 de junio de 2010. El registrador (firma ilegible) Fdo. Don José Carlos Roca García-Valdecasas».
Posteriormente se volvieron a presentar en el mismo Registro de la Propiedad con fecha 17 de septiembre de 2012 y causaron la misma calificación en los términos siguientes: «Hechos: Por haberse recibido por mensajería y remitido por la entidad OCP Asesores, S.L., se presentó el 17/09/2012, escritura autorizada el 26/01/2010, por el Notario don Pablo Gutiérrez-Alviz y Conradi, como sustituto por imposibilidad accidental de su compañero de residencia don Pedro Antonio Romero Candau, número 219/2010 de su protocolo, que causó el asiento de presentación número 815 del tomo Diario 170. Fundamentos de Derecho: En la escritura que se califica se pretende realizar por la entidad Inmoavance, S.L.U., la segregación y transmisión a los cónyuges don Manuel M. G. y doña M. D. C. M. y a los también cónyuges don Francisco M. G. y doña F. D. A., por mitades indivisas, de una porción de...
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