Resolución de 1 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don José Antonio García de Cortázar Nebreda contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1 a inscribir una escritura de compraventa.
| Marginal | BOE-A-2009-345 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el Notario de Madrid, don José-Antonio García de Cortázar Nebreda, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Illescas (titular del Registro número 1), don José Ernesto García-Trevijano Nestares, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el seis de marzo de dos mil ocho por el Notario de Madrid don José Antonio García de Cortázar Nebreda, la mercantil «Lontana Sureste, S. L.» vendió a don Manuel A. E. y doña Susana V. J. determinada vivienda sita en el término municipal de Yeles (Toledo), que la compraron y adquirieron por mitad y pro indiviso, en pleno dominio, y que estaba gravada con una hipoteca a favor de la Caja de ahorros Y monte de Piedad de Zaragoza, Aragón Y Rioja, en garantía de un préstamo de ciento cincuenta y siete mil doscientos euros de principal, del cual, el saldo pendiente de amortizar en la fecha del otorgamiento ascendía a ciento cincuenta y siete mil doscientos euros.
En dicha escritura se expresa que el precio de la venta es de ciento cuarenta y seis mil novecientos quince euros y ochenta y nueve céntimos, más la cantidad del Impuesto sobre el Valor Añadido, por importe de diez mil doscientos ochenta y cuatro euros y once céntimos. Se añade que es satisfecho por la parte compradora a la vendedora mediante la retención del importe pendiente de amortizar del préstamo garantizado con la hipoteca antes reseñada, asumiendo la parte compradora su pago y subrogándose ésta en las responsabilidades derivadas de la hipoteca y en la obligación personal con ella garantizada. Además se especifica que en la referida cantidad retenida (157.200 euros) está incluida la cantidad de diez mil doscientos ochenta y cuatro euros con once céntimos del Impuesto sobre el Valor Añadido, cantidad que la parte vendedora se compromete a ingresar en el Tesoro Público en la forma reglamentaria. La entidad acreedora hipotecaria prestó su consentimiento a dicha subrogación en la misma escritura de compraventa calificada.
II
Presentada la escritura en el indicado Registro, fue calificada con la siguiente nota:
... I. Hechos: 1. Título calificado. Compraventa con subrogación y novación de hipoteca. Autorizante: Don José Antonio García de Cortázar Nebreda. Fecha: 6 de marzo de 2008. Protocolo: 917. Asiento: 684 del Diario 178. Fecha: 7 de marzo de 2008. Objeto: Compraventa con subrogación y novación de hipoteca. Situación Actual: En trámite de calificación y despacho. Devuelto el documento al Registro: 2 de abril de 2008. 2. Contenido relevante del documento a efectos de la presente nota de calificación: Del precio de la venta el comprador retiene una cantidad superior a dicho precio. 3. Contenido de los asientos registrales:
La finca registral2026 del término municipal de Yeles, figura inscrita a favor de Lontana Sureste, S.L., y gravada con una hipoteca a favor de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja, en garantía de un préstamo de 157.200 euros de principal.
II. Fundamentos de Derecho: 1. Es requisito esencial en los contratos de compraventa la existencia de un precio cierto que el comprador entrega a cambio de la cosa que constituye el objeto del contrato 2013art. 1455. Cc.2013. Dicho precio debe constar en la inscripción de la transmisión del inmueble, «así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago» 2013art. 10 L.Hip2013.
Una de las formas en que puede convenirse el pago, en caso de venta de finca hipotecada, consiste en que el comprador retenga y descuente del precio de venta el importe del principal pendiente del préstamo hipotecario, con o sin subrogación en la obligación personal 2013art. 118 L.Hip2013. 2. En el presente caso, el precio de la venta se ha fijado en 146.915,89 Euros, y el comprador retiene la cantidad de 157.200 Euros, es decir, una cifra superior al precio de la venta, lo cual es matemáticamente imposible y jurídicamente presenta, además un problema de causa, pues, para que el comprador asuma, con carácter de deudor personal y real, una deuda que supera el precio de la cosa, debe existir y documentarse, la relación jurídica que la justifique 2013normalmente es una entrega hecha por el vendedor o la entidad prestamista para equilibrar las prestaciones de la compraventa y subrogación hipotecaria2013. 3. El tributo que grava la transmisión no es precio de la compraventa, está excluido de la voluntad de los particulares y no cabe, por tanto, aplicar su importe para el pago de la hipoteca como parte del precio de la compraventa; el descuento o retención cabe sobre el precio de venta (art. 118 L.H.), no sobre el precio de venta más el tributo.
Acuerdo: En base a los anteriores hechos y fundamentos suspendo la inscripción solicitada respecto de la citada finca.
Carácter de los defectos: El defecto señalado anteriormente, tiene el carácter de subsanable.
Recursos: Contra esta calificación cabe recurso2026
Calificación alternativa: El interesado puede solicitar calificación alternativa del...
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