Resolución de 22 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Segorbe, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de un derecho de opción de dación en pago.

MarginalBOE-A-2013-3012
SecciónIII - Otras Disposiciones
EmisorMinisterio de Justicia
Rango de LeyResolución

En el recurso interpuesto por don M. M. G., en nombre y representación y como Administrador solidario de la mercantil «Martínez y Ors, S.L.», contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Segorbe, doña Nieves María Fabado Colomer, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de un derecho de opción de dación en pago.

Hechos

I

El día 17 de junio de 2010, la notaria de Segorbe, doña Isabel Cabezas Albiñana, autorizó una escritura, número 580 de su protocolo, por medio de la cual la compañía mercantil «Sierra IV, S.L.», dedicada a la promoción inmobiliaria, reconocía una serie de deudas a favor de la mercantil «Martínez y Ors, S.L.», y de unas personas físicas que facturaban como una comunidad de bienes, derivadas de ciertos trabajos de construcción de edificaciones que habían llevado a cabo estas últimas, y se constituía por la deudora, a favor de éstas, un derecho de opción de dación en pago recayente sobre diferentes inmuebles.

II

Presentada la escritura para su inscripción, es calificada negativamente por la registradora de la Propiedad de Segorbe mediante nota expedida el día 27 de noviembre de 2012, siendo el texto de su calificación el siguiente: «Registro de la Propiedad de Segorbe (Castellón). Documento presentado bajo el Asiento número 17, Diario 44, el día 9 de noviembre de 2012. Antecedentes de hecho. Con la fecha arriba indicada ha sido presentada en este Registro copia auténtica de escritura de opción de dación en pago otorgada ante el notario de Segorbe, María Isabel Cabezas Albiñana, el 17 de junio de 2010, número 580/2010 de protocolo. En el día de la fecha, el citado documento ha sido objeto de calificación por la registradora que suscribe, apreciando la existencia de defectos que impiden la práctica de la inscripción solicitada. Fundamentos de derecho: Primero.–Artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento y 143 del Reglamento Notarial. Segundo: 1. Se suspende la inscripción solicitada por los siguientes hechos y los correspondientes fundamentos jurídicos explicados, ambos, a continuación: En primer lugar, en cuanto a la finca descrita con el número dos de las sitas en Segorbe, porque no consta inscrita como finca independiente con su propio folio real en el cual puedan inscribirse, conforme a los artículos 8 y 243 de la Ley Hipotecaria los actos, negocios, o derechos inscribibles recogidos en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria. En concreto, la finca se describe en el título que motiva esta calificación como ''local en entreplanta de 234,86 metros cuadrados, segregados de la finca registral 22213 de Segorbe''. En el apartado título, se identifica el mismo como la segregación formalizada por la misma notario autorizante, el 15 de junio de 2010. Este citado título, que convertía esta porción de la registral 22.213 en finca independiente por segregación, no fue inscrito y, por necesidad de la calificación unitaria, explico los motivos que dieron lugar, en su día, a la calificación desfavorable. La finca 22213 consta inscrita como local comercial desarrollado en la planta baja y entreplanta primera: ''Urbana. Obra nueva en construcción: Elemento número dos. Local comercial 1 desarrollado en la planta baja y entreplanta primera del edificio en Segorbe, con fachada principal recayente a la avenida (...) esquina calle (...) ambas sin número de policía, el cual tiene acceso independiente a través de puerta recayente a la Avenida (...) Está compuesto de: – Planta baja –desarrollada ésta en la planta baja del edificio–, sin distribución interior, tiene una superficie construida de doscientos setenta y un metros y veinte decímetros cuadrados, siendo su superficie útil de doscientos sesenta y tres metros y veintidós decímetros cuadrados. Esta planta, vista desde la Avenida (...): frente, dicha avenida; derecha entrando, caja de escaleras y ascensor del portal-zaguán I y cuarto de instalaciones del edificio y local comercial 3 de su misma planta; izquierda, meseta y rampa de acceso al garaje; y fondo, general del edificio. – Planta de altillo –desarrollada ésta en la entreplanta primera del edificio–, sin distribución interior, tiene una superficie construida de trescientos cuatro metros y veinte decímetros cuadrados, siendo su superficie útil de doscientos noventa y un metros y ochenta y ocho decímetros cuadrados. Esta planta, vista desde la avenida (...): frente, dicha avenida; derecha entrando, caja de escaleras y ascensor del portal-zaguán I y cuarto de instalaciones del edificio; izquierda, meseta y rampa de acceso al garaje; y fondo, general del edificio. Dichas plantas se comunican entre si mediante escalera interior. El elemento cuenta entre sus dos plantas con una total superficie construida de quinientos setenta y cinco metros y cuarenta decímetros cuadrados siendo su superficie útil de quinientos cincuenta y cinco metros y diez decímetros cuadrados. Su cuota de participación: once con cuarenta y tres por ciento''. La segregación de la superficie sita en la entreplanta primera se encuentra expresamente prohibida por la licencia de obras para la construcción del edificio de que forma parte. Así resulta de la licencia de obras, identificada con el número de referencia 318/2007, firmada por el señor secretario del Excmo. Ayuntamiento de Segorbe, el 11 de diciembre de 2007, e incorporada a la escritura de ampliación de obra nueva y modificación de división horizontal, autorizada por la notario doña Isabel Cabezas Albiñana, el 2 de enero de 2008, protocolo 6. La licencia quedó condicionada, expresamente, al cumplimiento de que el entresuelo proyectado formara parte vinculada, física y jurídicamente con la planta baja, sin que sea susceptible de aprovechamiento independiente. Esta condición impuesta para la concesión de licencia, conforme a lo dispuesto por los artículos 191.3, 193 de la Ley Urbanística Valenciana, y, al amparo del artículo 74 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, consta inscrita, tanto en el folio de la finca matriz, registral 21341, como en la finca sobre la que se pretende la segregación, finca 22213. Tal condición impide la inscripción de la segregación, pues, con dicha segregación se crearía una entidad jurídicamente independiente. Al no estar previamente inscrita la finca sobre la que se pacta el negocio jurídico, no puede inscribirse el mismo sobre metros cuadrados de una finca registral, además de por todos los preceptos citados por el principio hipotecario de especialidad, y el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. En segundo lugar, no es inscribible el negocio jurídico que se pacta en la escritura calificada. El negocio jurídico es llamado por las partes opción de dación en pago. La parte deudora y acreedora reconocen la existencia de una deuda pendiente de pago. La sociedad deudora, dueña de las fincas, concede un derecho de opción de dación en pago a favor de la sociedad acreedora y ambas fijan el precio de transmisión de cada finca. Este llamado derecho de opción se concede fijando un plazo a partir del cual podrá ejercerse, y un plazo durante el cual podrá ejercerse. El título fue otorgado el 17 de junio de 2010 y se pacta, respecto a las fincas sitas en Segorbe, que la opción de dación en pago respecto a las fincas descritas con los números 1 y 2 comenzará el 31 de mayo de 2017 y terminará el 31 de mayo de 2018. Para las fincas descritas con los números 3 y 4, la opción comenzará el 31 de mayo de 2015 y terminará el 31 de mayo de 2016. Del estudio de las estipulaciones se desprende que no existen en este negocio jurídico los elementos esenciales de la dación en pago. La dación en pago supone la existencia de una deuda vencida, líquida y exigible, respecto a la cual, deudor y acreedor, al amparo de la autonomía de la voluntad, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, pactan que el acreedor se dé por pagado aunque la primitiva obligación pecuniaria no sea satisfecha, mediante la transmisión del dominio de ciertas fincas al acreedor, dando con ello efecto solutorio a la dación. En el presente caso resulta que al tiempo del otorgamiento parece haberse concedido por el acreedor al deudor un plazo para el pago de las deudas. Así se deduce del punto 6.4 de la estipulación sexta que establece que ''en caso de pago de la totalidad de la deuda con anterioridad al ejercido de la dación en pago, ésta quedará extinguida sin necesidad de requerimiento alguno''. Asimismo, se deduce del punto 6.3 de la misma estipulación sexta cuando la sociedad deudora propietaria concede a la acreedora, hasta que llegue el tiempo de poder ejercer la opción, la gestión de venta de los inmuebles por el precio que estime oportuno, siempre y cuando del precio de la transmisión la sociedad deudora reciba al tiempo de formalizar la escritura de compraventa, el importe del impuesto de sociedades que se derive de la venta en función del valor contable que consta en su contabilidad y si el precio de la transmisión, una vez pagado el impuesto de sociedades a la mercantil deudora, no llega a cubrir el valor fijado en esta escritura a cada finca para la dación en pago, la acreedora asumirá dicha pérdida, y dará por pagada la parte de deuda por el valor fijado para cada finca para la dación en pago. Analizado el conjunto de estipulaciones resulta que lo que se pacta es una especie de garantía a favor del acreedor, que se quiere hacer oponible frente a terceros desde su inscripción y que consiste en que si llegada una fecha pactada, no ha sido pagada una deuda, que es la obligación principal, el acreedor podrá quedarse con las fincas sobre las que se está pactando el derecho. Es decir, se dan los elementos del pacto comisorio en que el acreedor puede quedarse con la cosa dada en garantía si no se cumple con la obligación garantizada y que está prohibido en nuestro derecho por los artículos 1859, 1884 de Código Civil, siendo, por...

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