Resolución de 13 de septiembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 1, por la que se deniega la inscripción de determinada cláusula de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
| Marginal | BOE-A-2013-10699 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por doña G. G. F., en representación de la entidad «Banco Grupo Cajatres, S.A.», contra la calificación del registrador de la Propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, don Carlos Ballugera Gómez, por la que se deniega la inscripción de determinada cláusula de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 30 de abril de 2013 por el notario de Torrejón de Ardoz don José María Piñar Gutiérrez, la entidad «Banco Grupo Cajatres, S.A.», concedió un préstamo a don Francisco Javier y don Pedro José A. O. con garantía hipotecaria sobre una finca inscrita en el Registro de la Propiedad de dicha ciudad.
En dicha escritura se pacta un tipo de interés variable, con tipo inicial del 3,85 por ciento nominal anual durante los primeros doce meses, revisable anualmente mediante la adición de cuatro puntos al tipo de referencia (Euribor). Además, en la cláusula financiera tercera, apartado 3.D, se expresa lo siguiente: «Tipos máximo y mínimo.–No obstante, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés aplicable a casa periodo en ningún caso podrá ser inferior al mínimo pactado del 3,25 por ciento nominal anual ni superior al máximo del 9,25 por ciento nominal anual». Las restantes circunstancias de la escritura se detallan en el primer fundamento de Derecho de la presente Resolución.
II
Presentada copia autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, fue objeto de la siguiente calificación por el registrador don Carlos Ballugera Gómez, mediante nota extendida en el documento presentado que a continuación se transcribe únicamente respecto del defecto objeto de impugnación: «El registrador de la propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente de conformidad con los artículos 18 d la Ley Hipotecaría y 98 a 100 de su Reglamento, ha procedido a la inscripción en el día de hoy del derecho real de hipoteca, a favor de «Banco Grupo Cajatres, S.A.», en la forma que consta en la nota simple que se acompaña al folio 217 del tomo 4373 del Archivo, libro 1.598 de esta villa, inscripción 4.ª de la finca número 81036, quedando expresamente inscritas las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado y con excepción de las siguientes estipulaciones: […] Tampoco ha sido inscrito el punto 3D de la cláusula tercera financiera: «Tipos máximo y mínimo.–No obstante, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés aplicable a cada período en ningún caso podrá ser inferior al mínimo pactado del 3,00 por ciento nominal anual ni superior al máximo del 9,00 por ciento nominal anual», que se deniega por falta de reciprocidad y ser contraria a los arts. 82 y 87 TRLGDCU y de conformidad con los siguientes Hechos: 1.–Se pacta un interés inicial del 3%. El interés nominal inicialmente pactado variará una vez transcurrido el tercer año y a partir de dicha fecha se aplicará en cada año sucesivo el tipo de referencia interbancaria a un año «Euribor». 2.–Se fija una cláusula de variabilidad del tipo de interés. 3.–Se fijan unos límites a la variabilidad que impiden al tipo de interés resultante bajar del 3%. Fundamentos jurídicos 1.–Se recogen y asumen los fundamentos jurídicos de las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 13 setiembre 2012 y del Juzgado Mercantil núm. 1 de Córdoba de 16 noviembre 2012 sobre la falta de reciprocidad de la cláusula, que a estos efectos se dan por reproducidos. 2.–Hay que añadir que en el presente caso la cláusula sólo contempla la posibilidad de subidas respecto del tipo de interés inicial lo que desvirtúa y deja sin efecto la pretendida variabilidad del tipo de interés. Ello contradice los arts. 82 y 87 TRLGDCU. 3.–Como el contrato contiene estipulaciones contradictorias, como es la cláusula de variabilidad del tipo de interés de un lado, y el límite a la bajada del mismo, por otro, en caso de contradicción entre estipulaciones debe prevalecer la más beneficiosa para la persona consumidora conforme a los arts. 6 LCGC y 1288 CC, por lo que la cláusula sobre limite de bajada del tipo de interés debe tenerse por no puesta. […] Advertencia especial por la existencia de condiciones generales de la contratación. Se advierte a los interesados que habida cuenta de la existencia de condiciones generales, el contrato objeto del precedente documento queda sujeto a los efectos de la Ley 7/1998, de 13 de abril sobre condiciones generales de la contratación. Dada la exclusividad de la predisposición o redacción del contenido contractual, o si se prefiere, la falta de intervención en la misma del adherente, la imposición a éste por el acreedor del contenido de la cláusula suelo, constituye al último en la responsabilidad de informar a su cliente, a cuyos intereses en el contrato ha dado forma unilateralmente el acreedor, del hecho de la denegación contenida en este acto conforme a los arts. 1258 CC, 57 CCO, 5.1.1 LCGC y a las sentencias del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 1950 (RJ 1950\387) y 16 de octubre de 1978 (RJ 1978\3076). Contra esta calificación negativa parcial (…) Registro Propiedad de Torrejón de Ardoz 1 a día dieciséis de mayo del año dos mil trece». La nota de calificación que se notificó al recurrente, que acompaña al escrito de recurso tiene el siguiente texto: «El registrador de la propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por don … el día 30/04/213, bajo el siento …, que corresponde al documento otorgado –sic- por el notario de Torrejón de Ardoz don José María Piñar Gutiérrez, con el número 1366/2013 de su protocolo, de fecha 30/04/2013, ha procedido a la inscripción en el día de hoy del derecho real de hipoteca, a favor de «Banco Grupo Cajatres, S.A.» en la forma que consta en la nota simple que se acompaña al folio 217 del tomo 4373 del Archivo, libro 1.598 de esta villa, inscripción 4.ª de la finca número 81036, quedando expresamente inscritas las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado y con excepción de las siguientes estipulaciones: […] Tampoco ha sido inscrito el punto 3D de la cláusula tercera financiera: «Tipos máximo y mínimo.–No obstante, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés aplicable a cada período en ningún caso podrá ser inferior al mínimo pactado del 3,00 por ciento nominal anual ni superior al máximo del 9,00 por ciento nominal anual», que se deniega por falta de reciprocidad y ser contraria a los arts. 82 y 87 TRLGDCU y de conformidad con los siguientes Hechos: 1.–Se pacta un interés inicial del 3%. El interés nominal inicialmente pactado variará una vez transcurrido el tercer año y a partir de dicha fecha se aplicará en cada año sucesivo el tipo de referencia interbancaria a un año «Euribor». 2.–Se fija una cláusula de variabilidad del tipo de interés. 3.–Se fijan unos límites a la variabilidad que impiden al tipo de interés resultante bajar del 3%. Fundamentos jurídicos: 1.–Se recogen y asumen los fundamentos jurídicos de las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 13 setiembre 2012 y del Juzgado Mercantil núm. 1 de Córdoba de 16 noviembre 2012 sobre la falta de reciprocidad de la cláusula, que a estos efectos se dan por reproducidos. 2.–Hay que añadir que en el presente caso la cláusula sólo contempla la posibilidad de subidas respecto del tipo de interés inicial lo que desvirtúa y deja sin efecto la pretendida variabilidad del tipo de interés. Ello contradice los arts. 82 y 87 TRLGDCU. 3.–Como el contrato contiene estipulaciones contradictorias, como es la cláusula de variabilidad del tipo de interés de un lado, y el límite a la bajada del mismo, por otro, en caso de contradicción entre estipulaciones debe prevalecer la más beneficiosa para la persona consumidora conforme a los arts. 6 LCGC y 1288 CC, por lo que la cláusula sobre limite de bajada del tipo de interés debe tenerse por no puesta. 4.–Conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 la cláusula adolece de una falta de transparencia que también impide su inscripción por las siguientes razones: a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercutirán en una disminución del precio del dinero. b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo. d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascarados y que diluyen la atención del consumidor. e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual. f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad. […] Advertencia especial por la existencia de condiciones generales de la contratación. Se advierte a los interesados que habida cuenta de la existencia de condiciones generales, el contrato objeto del precedente documento queda sujeto a los efectos de la Ley 7/1998, de 13 de abril sobre condiciones generales de la contratación. Dada la exclusividad de la predisposición o redacción del contenido contractual, o si se prefiere, la falta de intervención en la misma del adherente, la imposición a éste por el acreedor del contenido de la cláusula suelo, constituye al último en la responsabilidad de informar a su cliente, a cuyos intereses en el contrato ha dado forma unilateralmente el acreedor, del hecho de la denegación contenida en este acto conforme a los arts. 1258 CC, 57 CCO, 5.1.1 LCGC y a las sentencias del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 1950 (RJ 1950\387) y 16 de octubre de 1978 (RJ 1978\3076). Contra esta calificación negativa parcial (…) Registro Propiedad de Torrejón de Ardoz 1 a día dieciséis de mayo...
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