Resolución de 15 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3 a inscribir una escritura de novación de un préstamo hipotecario.
| Marginal | BOE-A-2013-9913 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don David Pobes Layunta, notario de Santa Coloma de Gramenet, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Granollers número 3, don Antonio Cumella Gaminde, a inscribir una escritura de novación de un préstamo hipotecario.
Hechos
I
El día 26 de febrero de 2013, ante el notario de Santa Coloma de Gramenet, don David Pobes Layunta, con el número 271 de protocolo, se otorgó escritura de novación de un préstamo hipotecario, modificando el período de carencia y el tipo de interés.
II
Presentada la reseñada escritura en el Registro de la Propiedad de Granollers número 3, fue objeto de la siguiente calificación negativa: «Calificada, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la escritura novación de préstamo hipotecario autorizada en fecha 26-02-2013 por el Notario de Santa Coloma de Gramenet don David Pobes Layunta, bajo el número 271 de su protocolo, copia electrónica de la cual fue presentada por vía telemática el día de su autorización motivando el Asiento de Presentación número 931 del Tomo 76 del Libro Diario, su inscripción ha sido suspendida por la observancia del siguiente defecto: Al margen de la inscripción de préstamo hipotecario que en la precedente escritura es objeto de novación consta practicada en fecha 23 de septiembre de 2.009 nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acreditativa tanto de la resolución anticipada por la entidad acreedora del préstamo como del inicio del procedimiento de ejecución de bienes hipotecados (en concreto, ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Granollers –autos n.º 1500/2009–). No cabe, en consecuencia, novar modificativamente un préstamo hipotecario ya resuelto de forma anticipada por el acreedor, pues al ser inexistente la obligación primitiva por su resolución nula es su posterior novación modificativa (artículo 1.208 del Código civil), a no ser 1. Que se acredite que ambas partes han dejado sin efecto la resolución contractual y confirmado -ex tunc- el original préstamo hipotecario y sus distintas novaciones ya inscritas. 2. Que la entidad acreedora procure la cancelación previa de la nota marginal de expedición de la referida certificación de título y cargas. Fundamentos Jurídicos: No es posible la novación modificativa de un préstamo hipotecario cuando la relación jurídica crediticia ya se ha extinguido al haberse declarado el vencimiento anticipado del préstamo/crédito por el acreedor en su caso, cerrada y liquidada la cuenta que lo instrumentaba e iniciado el ejercicio del procedimiento de ejecución hipotecaria. La novación impropia o meramente modificativa determina la subsistencia, aunque modificada, del vínculo primitivo (STS 20-11-2000). La novación, por tanto, presupone como base una obligación preexistente (STS 29-02-1999), careciendo de sentido acudir a la figura de la novación cuando la relación anterior se encuentra ya resuelta (STS 29-10-2004). Por consiguiente, de igual modo que la nulidad de la obligación primitiva conlleva la nulidad de su novación (artículo 1.208 Cc), la inexistencia de aquélla en el momento de formalización de ésta determina su ineficacia. La anterior calificación registral negativa podrá (…) Granollers, a 4 de abril de 2013. (firma ilegible) fdo. Antonio Cumella Gaminde. Registrador de la Propiedad de Granollers número tres».
III
El notario autorizante, don David Pobes Layunta, presentó recurso en el que se hacen constar como Hechos: «a) Documento calificado. Escritura autorizada por el recurrente el día veintiséis de febrero del año dos mil trece, número 271 de protocolo. En dicha escritura se formalizó la novación de un préstamo con garantía hipotecaria respecto del cual se había expedido la certificación prevenida en el art. 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. b) Presentación. La reseñada escritura se presentó telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Granollers número Tres el día de su otorgamiento y causó en el libro diario de operaciones el asiento de presentación número 931/76. c) Nota de calificación. El documento fue calificado con la nota que figura a continuación del mismo». Y asimismo se añaden como fundamentos de Derecho: «Primero.–El registrador señala que no cabe novar modificativamente un préstamo hipotecario ya resuelto anticipadamente por el acreedor, pues al ser inexistente la obligación primitiva por su resolución, nula es su posterior novación modificativa. Entiendo que en tal afirmación se están mezclando los conceptos de resolución anticipada por incumplimiento y el de inexistencia; en el caso objeto de la presente, la obligación está vencida, pero no extinguida; el vencimiento del préstamo, anticipado o no, no es causa de extinción del mismo, tal como se deduce de la Resolución de 19 de julio de 2012 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que en su Fundamento de Derecho 3 dispone lo siguiente: «A ello debe sumársele el concepto del vencimiento: en efecto, si bien la fijación de la fecha de vencimiento del préstamo hipotecario constituye un requisito esencial para la delimitación especifica del contenido del derecho real de hipoteca de acuerdo con el principio registral de determinación (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), la llegada de esta fecha no supone la extinción del derecho constituido sino que, muy al contrario, fija el momento de su exigibilidad (artículo 1.125 del Código Civil), el nacimiento de la acción para hacer efectiva la obligación garantizada y, por ende, el instante a partir del cual comienza a contar el plazo de veinte años establecido para su prescripción (artículos 1.964 y 1.969 del Código Civil)». En parecido sentido se pronuncian las Resoluciones de 24 de noviembre de 2009 y 6 de mayo de 2010 respecto de la ampliación de plazo de un préstamo hipotecario ya vencido. Segundo.–No obstante lo anterior, la calificación señala que la novación modificativa no sería nula si: 1. Se acredita que ambas partes han dejado sin efecto la resolución contractual y confirmado ex tunc el original préstamo hipotecario. 2. La entidad acreedora procura la cancelación previa de la nota marginal de expedición de la referida certificación de título y cargas. A mi juicio tales salvedades son contradictorias con la pretendida inexistencia de la obligación primitiva, ya que si la obligación hubiese quedado realmente extinguida, no sería posible resucitarla. Por otro lado, el primero de los requisitos citados ya quedó cumplido con el otorgamiento de la propia escritura de novación, máxime cuando en la estipulación primera de la escritura de novación se reconoce la deuda pendiente del préstamo novado; es evidente la voluntad de las partes de considerar subsistente el préstamo original, por lo que exigir una declaración expresa al respecto es innecesario y redundante. Igualmente, la exigencia del segundo de los requisitos me parece también desproporcionada, sin que además el registrador cite el artículo en el que se basa; entiendo que dicho artículo no puede ser el 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que exige mandamiento del Secretario judicial de cancelación de dicha nota marginal sólo para la cancelación de la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, pero no para novar el préstamo, o, en general, para realizar negocios jurídicos sobre el mismo. Tercero.–Considero que la calificación está también en contradicción con el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que, de admitirse las tesis del registrador y entender que el préstamo está extinguido, ni el deudor (ni el hipotecante no deudor según la doctrina más...
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